Interpretacja indywidualna z dnia 8 lutego 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0113-KDIPT1-3.4012.733.2022.2.OS

Skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna

– w części prawidłowe i w części nieprawidłowe.

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie:

-zwolnienia z opodatkowania dostawy udziałów w działce nr 1– jest nieprawidłowe;

-zwolnienia z opodatkowania dostawy udziałów w działce nr 2 – jest prawidłowe;

-rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działki nr 2 – jest prawidłowe;

-prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości zabudowanej przez Kupującego – jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

14 grudnia 2022 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 5 grudnia 2022 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

-zwolnienia z opodatkowania dostawy udziałów w działce nr 1,

-zwolnienia z opodatkowania dostawy udziałów w działce nr 2,

-rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działki nr 2

-prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości zabudowanej przez Kupującego.

Uzupełnił go Państwo pismem z 13 stycznia 2023 r. (data wpływu 30 stycznia 2023 r.) oraz z 2 lutego 2023 (data wpływu 3 lutego 2023 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1.Zainteresowany będący stroną postępowania:

2.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

3.Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Opis zdarzenia przyszłego

… sp. z o. o. ma zamiar nabyć nieruchomość uregulowaną aktualnie w księdze wieczystej nr …, prowadzonej przez Sąd Rejonowy …, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych, która stanowi własność ...... w udziałach wynoszących po 1/2 (jednej drugiej).

W ww. księdze wpisane są aktualnie działka gruntu numer 1 (…), położona przy ulicy … oraz z działka gruntu numer 3 (…), położonej przy ulicy … pod numerem …(…) w …, obie obręb …, zawierające łącznie obszaru 3,4806 ha (trzy hektary cztery tysiące osiemset sześć metrów kwadratowych).

W dniu 29.07.2022 r. … sp. z o.o. oraz ..... podpisali warunkową przedwstępną umowę sprzedaży ww. nieruchomości, a to przed notariuszem … w … do Rep. A nr ...

Do ww. umowy przedwstępnej przedłożono:

1.mapę z projektem podziału nieruchomości wraz z wykazem zmian gruntowych, przyjętą do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego prowadzonego przez Prezydenta Miasta … wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej … Ośrodek Geodezji w dniu 15 lipca 2022 roku, za numerem …, wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej oraz wypis z kartoteki budynków, wydane przez Prezydenta Miasta … wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej - … Ośrodek Geodezji w … odpowiednio w dniu 29 marca 2022 roku i 27 grudnia 2021 roku, wszystkie dokumenty zaopatrzone w klauzulę, że przeznaczone są do dokonywania wpisu w księdze wieczystej, z których wynika, że

‒wchodząca w skład opisanej nieruchomości działka numer 1 położona jest nadal w …, przy ulicy …bez numeru, ma powierzchni 0,0722ha (siedemset dwadzieścia dwa) metry kwadratowe oraz leży w terenach sklasyfikowanych jako lasy w klasie V, oznaczonych symbolem „LsV”.

‒wchodząca w skład opisanej nieruchomości działka gruntu numer 3 położona w … pod numerem …, o dotychczasowej powierzchni 3 4084 ha (trzy hektary cztery tysiące osiemdziesiąt cztery metry kwadratowe) podzielona została na dwie działki gruntu o numerach 4 (…) i 2 (…) o łącznej powierzchni 3,4079 ha (trzy hektary cztery tysiące siedemdziesiąt dziewięć metrów kwadratowych) przy czym:

·wydzielona działka numer 4 ma powierzchni 1,9584 ha (jeden hektar dziewięć tysięcy pięćset osiemdziesiąt cztery metry kwadratowe), leży w terenach sklasyfikowanych jako grunty zabudowane i zurbanizowane - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem „Bp”,

·wydzielona działka numer 2 ma powierzchni 1,4495 ha (jeden hektar cztery tysiące czterysta dziewięćdziesiąt pięć metrów kwadratowych), leży w terenach sklasyfikowanych jako użytki rolne: grunty rolne zabudowane w klasie VI, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych w klasie VI, pastwiska w klasie VI oraz grunty orne w klasie VI, oznaczonych symbolami odpowiednio Br-RVl Lzr-RVI, PsVI i RV1, a także zabudowana jest dwoma budynkami, znajdującymi się pod adresem …, w tym: 1/ budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym murowanym, obejmującym jedną kondygnację nadziemną, o powierzchni zabudowy 45 (czterdzieści pięć) metrów kwadratowych, wybudowanym w 1912 roku oraz 2/ budynkiem sklasyfikowanym jako "budynki produkcyjne usługowe i gospodarcze dla rolnictwa” murowanym, obejmującym jedną kondygnację nadziemną, o powierzchni zabudowy 14 (czternaście) metrów kwadratowych, wybudowanym w 1972 roku;

·różnica w powierzchni wynika z uwzględnienia w obliczeniach poprawki odwzorowawczej granice działki nie uległy zmianie,

‒wszystkie wskazane wyżej działki gruntu położone są w obrębie …, jednostce ewidencyjnej …, województwie …,

2.ostateczną decyzję Prezydenta Miasta ….nr … z dnia 20 lipca 2022 roku, zatwierdzającą projekt podziału uwidoczniony na opisanej wyżej mapie z projektem podziału nieruchomość, przy czym z decyzji tej i jej uzasadnienie wynika między innymi, że:

‒dzielona działka numer 3 w obrębie … położona jest w części na obszarze dla którego Rada Miejska w … uchwałą Nr … z dnia 18 listopada 2015 roku uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta …, położonej w rejonie … oraz ulic: … i …; na pozostałej części dzielonej nieruchomości nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, natomiast Rada Miejska w … uchwałą nr … z dnia 30 sierpnia 2018 roku przystąpiła do jego sporządzenia,

‒projektowana granica dzielonej nieruchomości przebiega pomiędzy obszarem gdzie uchwalono plan miejscowy a obszarem dla którego nie uchwalono planu miejscowego,

‒na obszarze gdzie planu nie uchwalono dzielona nieruchomość położona jest na terenie oznaczonym w ewidencji gruntów jako grunty o symbolu Bp-zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy,

‒w wyniku przedmiotowego podziału powstanie działka o nr 2 w całości położona na terenie uchwalonego planu miejscowego w jednostkach urbanistycznych:

·1ZL, 5ZL - o przeznaczeniu podstawowym - lasy i zalesienia i przeznaczeniu uzupełniającym - ciągi piesze i drogi rowerowe oraz sieci i urządzenia infrastruktury techniczne,

·2KDZ - o przeznaczeniu podstawowym - drogi publiczne i przeznaczeniu uzupełniającym - sieci i urządzenia infrastruktury technicznej, zieleń, meble miejskie, drogi rowerowe,

‒wydzielona działka o nr 4 w całości znajduje się na obszarze, gdzie nie uchwalono planu miejscowego,

‒obsługa komunikacyjna wydzielonych działek odbywać się będzie odpowiednio z ulicy … i ulicy …,

3.zaświadczenie wydane przez Prezydenta Miasta …, w dniu 29 grudnia 2021 roku, znak: … z którego wynika między innymi, że wchodząca w skład opisanej wyżej nieruchomości działka nr 1 w obrębie … objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez Radę Miejską w … w dniu 18 listopada 2015 roku, Uchwałą nr … w planie tym położona jest w dwóch jednostkach urbanistycznych, oznaczonych symbolem 1ZL - tereny lasów i zalesień oraz 2KDZ - ulice zbiorcze.

Nadto działka numer 4:

·nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego i w konsekwencji nie jest przeznaczona w tym planie na cele rolne;

·obejmuje grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów jako grunty zabudowane i zurbanizowane - zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, oznaczone symbolem „Bp”, które nie są wykorzystywane do działalności wytwórczej w rolnictwie,

·grunt rolny wchodzący w skład tej działki o powierzchni 1,9477 ha został wyłączony z produkcji rolnej, bez konieczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie i z tego tytułu nie nalicza się należności ani opłat rocznych, co potwierdza (okazane w kserokopii) zaświadczenie Prezydenta Miasta … z dnia 14 października 2021 roku wraz z załącznikiem graficznym;

·ostateczną decyzją nr … z dnia 14 czerwca 2021 roku Prezydent Miasta … ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących wraz z urządzeniami budowanymi i infrastrukturą techniczną, przewidzianej do realizacji w … przy ulicy … na fragmencie dawnej działki 3 (oznaczonej obecnie jako działka 4), a decyzja ta przeniesiona została na sprzedających ..... ostateczną decyzją nr … Prezydenta Miasta …z dnia 24 września 2021 roku.

·ostateczną decyzją nr … z dnia 16 grudnia 2021 roku Prezydent Miasta …, w oparciu o powołaną wyżej decyzję o warunkach zabudowy, zatwierdził projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielił ...... pozwolenia na budowę, a decyzja ta jest ostateczna i nie podlega zaskarżeniu.

.... oraz ....są podatnikami podatku od towarów i usług VAT czynnymi, posiadają numery identyfikacji podatkowej NIP .... – NIP … ..... NIP ...

Dostawa budynków posadowionych na działce nr 2 nie będzie dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim lub w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, a .... oraz .... nie ponosili i nie będą ponosić wydatków na ich ulepszenie.

.... nabył udział w prawie własności nieruchomości składającej się z działek nr 1 i nr 3 (z której wydzielona została działka nr 2 objęta zakresem wniosku) w 2015 r. w wyniku dziedziczenia po …, a to zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego dla … w … z dnia 18 04.2016 r sygn. akt I Ns …. Zważywszy nabycie ww. udziału w drodze dziedziczenia nabycie nie nastąpiło na żaden "cel".

..... nabył udział w prawie własności nieruchomości składającej się z działek nr 1 i nr 3 (z której wydzielona została działka nr 2 objęta zakresem wniosku) w 2015 r. w wyniku dziedziczenia po …, a to zgodnie z postanowieniem Sądu Rejonowego dla … w … z dnia 18 04 2016 r sygn. akt I Ns ... Zważywszy nabycie w/w udziału w drodze dziedziczenia nabycie nie nastąpiło na żaden "cel".

Nabycie przez ..... udziału w prawie własności nieruchomości składającej się z działek nr 1 i nr 3 (z której wydzielona została działka nr 2 objęta zakresem wniosku) nie nastąpiło w wyniku transakcji, lecz w wyniku dziedziczenia po …, zaś wedle wiedzy Wnioskodawców dziedziczenie nie jest zdarzeniem podlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT.

Nabycie przez ..... udziału w prawie własności nieruchomości składającej się z działek nr 1 i nr 3 (z której wydzielona została działka nr 2 objęta zakresem wniosku) nie nastąpiło w wyniku transakcji, lecz w wyniku dziedziczenia po … zaś wedle wiedzy Wnioskodawców dziedziczenie nie jest zdarzeniem podlegającym opodatkowaniu podatkiem VAT.

Działki oraz budynki objęte zakresem wniosku od momentu ich nabycia przez .... do chwili ich zbycia były i będą faktycznie nieużytkowane, a w tym nie były i nie będą zamieszkałe, nie były i nie będą przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani innych tego typu umów. Względem przedmiotowych działek ..... wystąpili o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzję taką uzyskali, a także wystąpili o wydanie zamiennego pozwolenia na budowę a postępowanie w tym zakresie nie zostało jeszcze zakończone.

W miejscowym planie zagospodarowania dla działki 1 zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.

Powołana wyżej umowa przedwstępna stanowi o zobowiązaniu .... oraz..... jak i … sp. z o.o. do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży wyżej wskazanych działek nr 1, 70/4 i 2 w terminie do 31.12 2022 r. pod warunkiem, że:

1.w dniu zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży ww. działki będą w stanie wolnym od jakichkolwiek obciążeń innych niż ustanowione na rzecz … sp. z o. o. praw i roszczeń osób trzecich, przez co strony rozumieją brak wpisów obciążeń, praw i roszczeń na rzecz osób trzecich w dziale trzecim i czwartym księgi wieczystej … oraz brak w dziale trzecim i czwartym wymienionej księgi wieczystej wzmianek o wnioskach innych niż wynikające z objętej tym aktem umowy przedwstępnej sprzedaży lub złożonych przez … sp. z o.o. ,

2.do dnia zawarcia przyrzeczonych umów sprzedaży ...... oraz ....pozyskają ostateczną decyzję zmieniającą decyzję Prezydenta Miasta … nr … 2021 z dnia 16 grudnia 2021 roku, zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę na działce 4 inwestycji zgodnej z załącznikami o nr 1 (jeden) i 2 (dwa) do umowy przedwstępnej albo uzyskają nową ostateczną decyzję o pozwoleniu na budowę na działce 4, w oparciu o nowy plan zagospodarowania terenu, inwestycji zgodnej z treścią załączników o nr 1 i 2 do niniejszego aktu notarialnego. Władztwo nad przedmiotowymi działkami i posadowionymi na nich budynkami nie było, nie jest i nie zostanie przekazywane osobom trzecim Strony umowy przedwstępnej uzgodniły, ze wydanie przedmiotowych działek w posiadanie nabywcy nastąpi po zapłacie całych cen sprzedaży, co nastąpi po zawarciu umowy sprzedaży.

W dniu 29 07.2022 r. na podstawie przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży, ...... oraz .... wyrazili zgodę na dokonanie przez … sp. z o.o. inwentaryzacji zieleni i prowadzenia prac przygotowujących inwestycję (innych niż budowlane) – ww. zgoda jest częścią zobowiązań wynikających z przedwstępnej warunkowej umowy sprzedaży przedmiotowych nieruchomości za ceny wskazane w tejże umowie, za udzielenie ww. zgód nie jest należne dodatkowe wynagrodzenie.

..... nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy Prawo przedsiębiorców z dnia 6 marca 2018 r., jednakże prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. a to w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przedmiotowe działki są wykorzystywane przez ... do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r., a to w zakresie obrotu nieruchomościami.

.... nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy Prawo przedsiębiorców z dnia 6 marca 2018 r. jednakże prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. a to w zakresie obrotu nieruchomościami.

Przedmiotowe działki są wykorzystywane przez ..... do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług z dnia 11 marca 2004 r. a to w zakresie obrotu nieruchomościami.

Z tytułu zakupu działek 1 i 3 panom .... nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.

Działka nr 1 jest niezabudowana.

W dacie sprzedaży wszystkie budynki posadowione na działce 2 będą budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane.

Wszystkie budynki posadowione na działce 2 są budynkami trwale związanymi z gruntem. Pierwsze zasiedlenie wszystkich budynków na działce 2 miało miejsce przed kilkudziesięcioma laty - z uwagi na datę ich budowy, a następnie zasiedlenia oraz sposobu nabycia działki (przez dziedziczenie) brak jest możliwości wskazania konkretnej daty. W okresie od nabycia przedmiotowych działek przez ..... budynki posadowione na działce 2 nie były przez nikogo użytkowane. Umowa przedwstępna zawiera zobowiązanie .... do przeniesienia na rzecz … sp. z o.o. praw i obowiązków wynikających z ww. decyzji o pozwoleniu na budowę, a także decyzji zmieniającej decyzję Prezydenta Miasta …nr … z dnia 16 grudnie 2021 roku.

.... oraz .... oraz …  sp. z o.o. postanowili, że … sp. z o.o. ponosić będzie wszelkie koszty związane z pozyskaniem przez ..... oraz .... wyżej wymienionej decyzji zmieniającej albo nowej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przeniesieniem jej na rzecz … sp. z o.o. oraz dokonaniem innych czynności z tym związanych i strony nie będą występować względem siebie z innymi roszczeniami z tego tytułu.

Nadto .... oraz .... ustanowili swoim pełnomocnikiem . Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w …, a także członków zarządu ww. spółki i upoważniają ich do:

a)wystąpienia w ich imieniu i reprezentowania ich przed właściwym organem administracji architektoniczno-budowlanej, w sprawie uzyskania decyzji zmieniające decyzję Prezydenta Miasta … nr … z dnia 16 grudnia 2021 roku;

b)uzyskania w ich imieniu - na koszt … sp. z o.o. - warunków technicznych przyłączenia nieruchomości będącej przedmiotem mniejszej umowy przedwstępnej do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzanie wód opadowych, oraz włączenia do dróg, w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru oraz podpisywania umów przyłączeniowych;

c)dokonywania wszystkich czynności prawnych zmierzających do usunięcia kolizji projektowanych sieci z istniejącymi sieciami i urządzeniami, które mogą znajdować się na przedmiotowej nieruchomości i kolidować z planowaną przez … sp. z o. o. inwestycją.

..... oraz ...., w związku z treścią zawartej umowy przedwstępnej sprzedaży oraz kosztami poniesionymi dotychczas przez … sp. z o.o. w celu realizacji jej postanowień i pozyskaniem dokumentacji koniecznej do realizacji planowanej inwestycji, niniejsze pełnomocnictwo uznali za niewygasające nawet w przypadku swojej śmierci oraz zrzekli się prawa do odwołania tego pełnomocnictwa.

.... oraz .... i .  sp. z o.o. ustalili, że cena sprzedaży wskazanych działek o numerach 1 i 2 stanowi cenę netto, zaś gdyby w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności w zakresie sprzedaży którejkolwiek z tych działek ..... oraz .... zobowiązani byli do zapłacenia podatku od towarów i usług, a zobowiązanie to potwierdzone zostało treścią interpretacji indywidualnej wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku Ordynacja podatkowa, ustalona cena netto zostanie odpowiednio powiększona o ten podatek.

Zarówno ..... oraz ..... jak i … sp. z o o. korzystali i korzystają z usług pośrednika nieruchomości. Każdy ze sprzedających dokona zbycia majątku nieobjętego współwłasnością małżeńską. Na moment dokonania Transakcji (tj. umowy sprzedaży) ..... będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i Strony złożą w akcie notarialnym oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków położonych na działkach.

Oświadczenie Stron, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków (budowli) położonych na działkach zostanie złożone w akcie notarialnym.

W uzupełnieniu wniosku z 13 stycznia 2023 r. wskazali Państwo, że zakup przedmiotowych działek będzie związany tylko i wyłącznie ze sprzedażą opodatkowaną. Spółka na przedmiotowej nieruchomości zamierza rozpocząć inwestycję deweloperską.

W uzupełnieniu wniosku z 2 lutego 2023 r. wskazali Państwo:

Odpowiedź na pytanie I.1:

Kupujący będzie wykorzystywał przedmiotowe działki do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, a w tym na przedmiotowych działkach planuje zrealizować inwestycję deweloperską, której elementem będzie sprzedaż wydzielonych części przedmiotowych działek zabudowanych budynkami jednorodzinnymi.

Odpowiedź na pytanie I.2:

.... wykorzystywał przedmiotowe działki do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie obrotu nieruchomościami poprzez:

1)przygotowanie przedmiotu sprzedaży obejmujące m.in. inwentaryzację nieruchomości (istniejących obiektów i zieleni), uzyskanie pozwolenia na wycinkę drzew, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie pozwolenia na budowę (..... jest przy tym zobowiązany do przeniesienia na nabywcę nieruchomości tj. na … sp. z o.o. praw z decyzji o pozwoleniu na budowę),

2)współpracę z osobami trzecimi w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży (w tym w zakresie określonym przez potencjalnych nabywców), a to z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, potencjalnymi nabywcami nieruchomości, architektami i inżynierami,

3)poszukiwanie potencjalnych nabywców nieruchomości, a w tym zawieranie umów przedwstępnych, aneksów do umów przedwstępnych- co realizowane było w celu umożliwienia sprzedaży nieruchomości Kupującemu który nie jest rolnikiem.

.... wykorzystywał przedmiotowe działki do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie obrotu nieruchomościami poprzez:

1)przygotowanie przedmiotu sprzedaży obejmujące m.in. inwentaryzację nieruchomości (istniejących obiektów i zieleni), uzyskanie pozwolenia na wycinkę drzew, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie pozwolenia na budowę (..... jest przy tym zobowiązany do przeniesienia na nabywcę nieruchomości tj. na … sp. z o.o. praw z decyzji o pozwoleniu na budowę),

2)współpracę z osobami trzecimi w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży (w tym w zakresie określonym przez potencjalnych nabywców), a to z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, potencjalnymi nabywcami nieruchomości, architektami i inżynierami,

3)poszukiwanie potencjalnych nabywców nieruchomości, a w tym zawieranie umów przedwstępnych, aneksów do umów przedwstępnych - co realizowane było w celu umożliwienia sprzedaży nieruchomości Kupującemu który nie jest rolnikiem.

Sprzedający nie prowadzili i nie prowadzą działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy prawo przedsiębiorców (rejestrowanej ani nierejestrowanej), a zgłoszenie do VATu zostało dokonane w związku ze sprzedażą nieruchomości na rzecz podmiotu, który nie jest rolnikiem i zmianą charakteru nieruchomości z rolnej na budowlaną.

Pytania

1.Czy dostawa działki nr 1 obr. … położonej przy ulicy … w …, realizowana w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży zawartej w wykonaniu powołanej warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 29.07.2022 r. Rep. A nr …, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług?

2.Czy dostawa działki nr 2 obr. … położonej przy ulicy … pod numerem … (…) w …, realizowana w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży zawartej w wykonaniu powołanej warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 29.07.2022 r. Rep. A nr …, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług?

3.Czy jeśli podatnicy (sprzedający), działając na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują z przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwolnienia z podatku VAT dostawy działki nr 2, to czy … sp. z o.o. będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i faktycznie zapłaconego przy ww. sprzedaży lub do zwrotu podatku naliczonego i faktycznie zapłaconego przy ww. sprzedaży?

Państwa stanowisko w sprawie

Stanowisko względem Pytania 1:

Dostawa działki nr 1 obr. … położonej przy ulicy …, realizowana w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży zawartej w wykonaniu powołanej warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 29 07.2022 .r Rep. A nr …, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług, albowiem działka ta stanowi tereny niezabudowane inne niż tereny budowlane.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług: zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Stanowisko względem Pytania 2:

Dostawa działki nr 2 obr. … położonej przy ulicy … pod numerem … (…) w …, realizowana w ramach przyrzeczonej umowy sprzedaży zawartej w wykonaniu powołanej warunkowej przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 29.07.2022 r. Rep A nr …, będzie zwolniona od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, albowiem działka ta jest zabudowana, a zatem jej sprzedaż stanowić będzie dostawę budynków, a równocześnie dostawa ta dostawa nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, a pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a)dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b)pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata

Stanowisko względem Pytania 3:

Jeśli podatnicy (sprzedający), działając na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują z przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwolnienia z podatku VAT dostawy działki nr 2, to … sp. z o.o. będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i faktycznie zapłaconego przy ww. sprzedaży lub do zwrotu podatku naliczonego i faktycznie zapłaconego przy ww. sprzedaży.

Rezygnacja ze zwolnienia jest możliwa, jeżeli dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części:

1)są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni,

2)złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów, właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Oświadczenie to musi również zawierać:

1)imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy,

2)planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części,

3)adres budynku, budowli lub ich części.

Od 1 października 2021 roku zgodne oświadczenie o rezygnacji ze wskazanego zwolnienia może być złożone również w akcie notarialnym, do którego zawarcia dochodzi w związku z dostawą budynku, budowli lub ich części.

Jeśli podatnicy (sprzedający), działając na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy o podatku od towarów i usług zrezygnują z przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ww. ustawy zwolnienia z podatku VAT dostawy działki nr 2, a spółka … sp. z o.o. zapłaci przy ww. sprzedaży cenę sprzedaży obejmującą kwotę naliczonego podatku VAT, to na zasadzie art. 86 i nast. ustawy o podatku od towarów usług spółka … sp. z o.o. będzie uprawniona do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego i faktycznie zapłaconego przy ww. sprzedaży lub do zwrotu podatku naliczonego i faktycznie zapłaconego przy ww. sprzedaży.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Państwo przedstawiliście we wniosku w zakresie:

-zwolnienia z opodatkowania dostawy udziałów w działce nr 1 – jest nieprawidłowe;

-zwolnienia z opodatkowania dostawy udziałów w działce nr 2 – jest prawidłowe ;

-rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży działki nr 2 – jest prawidłowe;

-prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości zabudowanej przez Kupującego – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ww. ustawy:

Według art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl zatem ww. przepisów, nieruchomość zarówno gruntowa, jak i zabudowana, spełnia definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a jej sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju.

Ustawa o podatku od towarów i usług posługuje się w odniesieniu do dostawy towarów sformułowaniem „przeniesienie prawa do rozporządzania towarem jak właściciel” (art. 7 ust. 1 ustawy), a towarami w świetle tej ustawy – co do zasady – są rzeczy oraz ich części (art. 2 pkt 6 ustawy).

Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360), zwanej dalej Kodeksem cywilnym.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego:

Zatem ze współwłasnością mamy do czynienia wtedy, gdy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego).

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 ww. Kodeksu:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

W ujęciu cywilistycznym istotą umowy sprzedaży jest to, że sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz, a kupujący zobowiązuje się rzecz odebrać i zapłacić sprzedawcy cenę. Art. 45 Kodeksu cywilnego definiuje rzeczy jako przedmioty materialne.

Zatem, w zakresie pojęcia towarów jako budynków, budowli i ich części jak również gruntów, mieści się współwłasność jako prawo do rzeczy wspólnej. Wobec powyższego, towarem jest część budynku lub budowli, a także udział w prawie własności nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę należy stwierdzić, że właściciel udziału jest równocześnie właścicielem części ułamkowej wspólnego prawa (prawa własności). W przypadku zbycia udziału w nieruchomości, dotychczasowy współwłaściciel przenosi na nabywcę prawo do rozporządzania tą nieruchomością jak właściciel, w zakresie, w jakim uprawniała go do tego wysokość jego udziału.

Zauważyć należy, że samo stwierdzenie, że podmiot dokonuje czynności podlegających opodatkowaniu (w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy) nie jest wystarczającą przesłanką, aby daną czynność opodatkować podatkiem od towarów i usług. Istotnym jest, aby w ramach określonych transakcji podmiot działał w charakterze podatnika, a więc osoby prowadzącej działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy:

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy:

W myśl art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE wskazano, że:

Zgodnie art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności działa jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej – zawarta w ustawie – ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.

W kontekście powyższego, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

W powołanym wyżej orzeczeniu TSUE wskazał, że inaczej jest w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L 347 z 11.12.2006, str. 1, z późn. zm.). Zatem, za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Jak wynika z dokonanej wyżej analizy przepisów, warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Dostawa towarów (np. nieruchomości) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działający w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Dopiero po zdefiniowaniu podmiotu jako podatnika VAT – co do zasady – mają dla określenia jego praw i obowiązków zastosowanie przepisy ustawy o podatku od towarów i usług.

W świetle powyższego, w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w okolicznościach niniejszej sprawy Pan .... i Pan .... będą działać w charakterze podatnika VAT zdefiniowanego w art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Z opisu sprawy wynika, że ..... wykorzystywali przedmiotowe działki do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie obrotu nieruchomościami poprzez:

1)przygotowanie przedmiotu sprzedaży obejmujące m.in. inwentaryzację nieruchomości (istniejących obiektów i zieleni), uzyskanie pozwolenia na wycinkę drzew, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, uzyskanie pozwolenia na budowę - sprzedający są zobowiązani do przeniesienia na nabywcę nieruchomości tj. na … sp. z o.o. praw z decyzji o pozwoleniu na budowę,

2)współpracę z osobami trzecimi w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży (w tym w zakresie określonym przez potencjalnych nabywców), a to z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, potencjalnymi nabywcami nieruchomości, architektami i inżynierami,

3)poszukiwanie potencjalnych nabywców nieruchomości, a w tym zawieranie umów przedwstępnych, aneksów do umów przedwstępnych- co realizowane było w celu umożliwienia sprzedaży nieruchomości Kującemu który nie jest rolnikiem.

Przechodząc na grunt analizowanej sprawy należy stwierdzić, że Pan ..... oraz ..... poczynili określone działania w związku z planowaną dostawą działek.

Podkreślić jeszcze raz należy, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy.

Powyższe elementy świadczą o gospodarczym wykorzystaniu ww. majątku przecząc równocześnie wykorzystaniu go do celów prywatnych (osobistych). Bowiem ciąg działań podjętych w związku z planowaną dostawą wskazuje na angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów.

W ocenie tut. Organu podejmowane przez Pana ..... oraz ..... działania potwierdzają sprzedaż działek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Mając na uwadze powołane powyżej przepisy prawa oraz przedstawiony opis zdarzenia przyszłego należy stwierdzić, że skoro w przedmiotowej sprawie wystąpią przesłanki stanowiące podstawę uznania Sprzedających za podatników, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, to czynność sprzedaży udziałów w działkach nr 1 i nr 2 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp.

Stosownie do art. 2 pkt 33 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. 

W myśl art. 3 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu wyjaśnienia wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza „każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę”.

W konsekwencji, w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście możliwości zastosowania zwolnienia z podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W świetle przytoczonych powyżej przepisów grunt budowlany to taki grunt, który objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, w którym określono dla niego funkcję „pod zabudowę”.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich powstało pierwsze zasiedlenie, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

W myśl art. 43 ust. 10 ustawy:

Stosownie do art. 43 ust. 11 ustawy:

Tak więc ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.

Przy czym, jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, to należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z którym:

Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

• towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,
• brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

NSA w wyroku z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowanie do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Należy ponadto wskazać, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w myśl którego:

Co do zasady zatem, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku.

W tym miejscu należy zauważyć, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budynku”, „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 2351 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane:

Odnosząc się do dostawy niezabudowanej działki nr 1, należy wskazać , że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.

Przy ocenie, czy przedmiotowy teren stanowi teren budowlany, nie wystarczy analiza jego podstawowego przeznaczenia określonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Uwzględnić bowiem należy również zapisy dotyczące przeznaczenia dopuszczalnego tego terenu, w którym ustalono możliwość lokalizacji obiektów budowlanych (np. obiekty gastronomiczne, obiekty gospodarcze, obiekty sanitarne, obiekty infrastruktury technicznej, obiekty małej architektury itp.). Pomimo, że obiekty takie uzupełniają podstawową funkcję gruntu, nie zmienia to faktu, że sama możliwość wybudowania wskazanych obiektów oznacza, że działki te stanowią grunt przeznaczony pod zabudowę. W tym miejscu należy zaznaczyć, że ustawodawca nie uzależnił charakteru terenu od głównego celu, który będący przedmiotem opodatkowania VAT teren ma spełniać, lecz zwolnienie od opodatkowania VAT zależy od możliwości dokonania zabudowy wskazanego terenu.

Przy czym, w sytuacji gdy w planie zagospodarowania przestrzennego dla danej działki wyznaczono dokładnie linie rozgraniczające miejsce zabudowy, to teren taki tylko w tej części, w której przeznaczony jest pod zabudowę będzie uznany za teren budowlany, pozostała część działki będzie uznana za teren inny niż budowlany.

W analizowanym przypadku działka numer 1 objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W planie tym położona jest w dwóch jednostkach urbanistycznych, oznaczonych symbolem 1ZL - tereny lasów i zalesień oraz 2KDZ - ulice zbiorcze. W miejscowym planie zagospodarowania dla działki 1 zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu.

Mając na uwadze opis sprawy oraz ww. przepisy, należy stwierdzić, że skoro w odniesieniu do działki nr 1 zostały wyznaczone linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, oddzielające część działki przeznaczoną pod ulice zbiorcze od pozostałej części działki stanowiącej tereny lasów i zalesień, to część działki nr 1, stanowiąca tereny lasów i zalesień nie stanowi terenów budowlanych i tym samym dostawa ww. części działki będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

Natomiast w stosunku do dostawy tej części działki nr 1, która stanowi tereny pod ulice zbiorcze, nie będzie możliwe zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, bowiem ta część działki stanowi teren budowlany, o którym mowa w art. 2 pkt 33 ustawy.

Z uwagi na fakt, że w przedmiotowej sprawie dla sprzedaży części działki nr 1 nie zaistniały przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy rozpatrzyć warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. części działki na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

We wniosku wskazano, że Sprzedającym z tytułu nabycia działek nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Nabycie działki nastąpiło w drodze dziedziczenia.

Wskazać należy, że dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

-towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

-brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Zaznaczenia wymaga przy tym, że NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jak wynika z wniosku, nabycie działki nr nastąpiło w drodze dziedziczenia w ramach czynności niepodlegających opodatkowaniu. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu. Nie można tym samym uznać, że nie przysługiwało Sprzedającym prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto z opisu nie wynika, aby działka była wykorzystywana przez Sprzedających wyłącznie do działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem VAT.

Tym samym, nie są spełnione warunki do zastosowania zwolnienia zawarte w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji powyższego, dostawa ww. części działki nr 1 przeznaczonej pod ulice zbiorcze nie będzie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy. Zatem dostawa ww. części działki będzie stanowiła czynność opodatkowaną podatkiem od towarów i usług z zastosowaniem właściwej stawki podatku.

Zatem, oceniając całościowo Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem je za nieprawidłowe.

Odnosząc się do działki nr 2, która jest zabudowana budynkami w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, trwale związanymi z gruntem, należy wskazać, że w celu ustalenia, czy w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdzie zwolnienie od podatku, czy też opodatkowanie właściwą stawką podatku VAT należy przeanalizować, czy względem budynków stanowiących współwłasność Sprzedających nastąpiło pierwsze zasiedlenie oraz jaki okres upłynął od momentu pierwszego zasiedlenia do momentu sprzedaży.

Z opisu sprawy wynika, że pierwsze zasiedlenie wszystkich budynków na działce 2 miało miejsce przed kilkudziesięcioma laty. W okresie od nabycia przedmiotowych działek przez Sprzedających budynki posadowione na działce 2 nie były przez nikogo użytkowane. Sprzedającynie ponosili i nie będą ponosić wydatków na ulepszenie.

Zatem, biorąc pod uwagę opis sprawy oraz treść przywołanych przepisów stwierdzam, że dostawa ww. budynków będzie korzystała ze zwolnienia z podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Dostawa ww. budynków odbędzie się po pierwszym zasiedleniu oraz w okresie dłuższym niż 2 lata od pierwszego zasiedlenia.

Zgodnie z cytowanym wcześniej art. 29a ust. 8 ustawy, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W związku z powyższym, skoro dostawa ww. budynków będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT, to również dostawa gruntu przyporządkowanego do tych budynków, w myśl art. 29a ust. 8 ustawy będzie korzystała ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

W opisie sprawy wskazano, że na moment dokonania Transakcji (tj. umowy sprzedaży) Sprzedający i Kupujący będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni i Strony złożą w akcie notarialnym oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków położonych na działkach.

W konsekwencji należy stwierdzić, że w przedmiotowej sprawie dostawa przez Sprzedających udziałów w prawie własności ww. budynków oraz przynależnego do tych budynków gruntu - z uwagi na rezygnację przez strony ze zwolnienia od podatku – będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.

Odnosząc się natomiast do prawa do odliczenia podatku naliczonego w związku z nabyciem nieruchomości przez Kupującego, stwierdzić należy, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy:

Stosownie do art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy:

Z treści cytowanych wyżej przepisów wynika, że prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Należy podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 tej ustawy.

W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Jak wskazano powyżej, w przypadku rezygnacji ze zwolnienia dostawy budynków znajdujących się na działce nr 2 i wyborze opcji opodatkowania, dostawa przez Sprzedających udziałów w ww. nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku. Tym samym Sprzedający jako czynni podatnicy podatku VAT będą zobowiązani opodatkować sprzedaż ww. udziałów w prawie własności zabudowanej działki nr 2 na rzecz Kupującego.

W rozpatrywanej sprawie Kupujący jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług a zakup przedmiotowych działek będzie związany tylko i wyłącznie ze sprzedażą opodatkowaną. Zatem, w omawianej sprawie warunki uprawniające Kupującego do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia zabudowanej działki nr 2 będą spełnione. W konsekwencji stwierdzam, że zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy, Kupujący będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z faktur wystawionych przez Sprzedających dokumentujących sprzedaż ww. nieruchomości.

Kupującemu będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych, o których mowa w art. 88 ustawy.

Tym samym w zakresie pytania nr 2 i nr 3 Państwa stanowisko uznałem za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Zwrócić należy uwagę, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem Państwa wniosku (zapytania). Inne kwestie, które nie zostały objęte pytaniem wskazanym we wniosku, nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

‒Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

… Sp. z o. o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

-w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

-w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz 2651 ze zm.).