Interpretacja indywidualna z dnia 15 czerwca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB3-1.4012.220.2023.3.MSO

Interpretacja indywidualna w zakresie skutków podatkowych transakcji sprzedaży niezabudowanych działek uzyskanych po podziale działek o numerach ewidencyjnych (…) będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

14 marca 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 10 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie skutków podatkowych transakcji sprzedaży niezabudowanych działek uzyskanych po podziale działek o numerach ewidencyjnych (…) będących we współwłasności majątkowej małżeńskiej.

Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 15 maja 2023 r. (data wpływu 19 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Będąc we wspólnocie małżeńskiej Pan (NIP .) i Pana żona (…) (NIP …), jesteście Państwo właścicielami działek (…). Działki (…) położone są w miejscowości (…), gmina (…), woj., (…). Dla działek prowadzona jest księga wieczysta (…). Działki (…) o łącznej powierzchni 0,2906 ha nabyli Państwo na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu 15 czerwca 2020 r. za kwotę 30 000 zł do majątku wspólnego. Na podstawie umowy sprzedaży nabyli Państwo działki od osoby prywatnej. Na działkach (…)znajduje się dom w trakcie budowy w surowym stanie otwartym, budowany przez nas (…), budowa rozpoczęła się w 2022 r., dojazd do działek zapewnia działka (…) (własność …). Działki (…) są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczone są w planie jako MU3-tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Prowadzi Pan działalność gospodarczą nie związaną w żaden sposób z obrotem nieruchomościami, jest Pan czynnym płatnikiem VAT. Pana żona (…) jest zatrudniona na podstawie umowy o pracę w lokalnej szkole, nie prowadzi działalności gospodarczej natomiast została zarejestrowana do VAT w celu przyszłych zdarzeń podatkowych jakim ma być sprzedaż działki pod inwestycję.

Państwa syn, (…) jest właścicielem działek (…), znajdujących się w miejscowości (…), gmina (…), woj. (…) dla których prowadzone są księgi wieczyste dla działek (…) – (…), oraz dla działki (…) – (…). Właścicielem działek (…) stał się na podstawie umowy darowizny, zawartej w dniu (…) maja 2015 r. W umowie darowizny, Pan wraz z żoną darowaliście synowi (…) nieruchomości gruntowe (…) o łącznej powierzchni (…) ha. Darowiznę przyjął do majątku prywatnego będąc stanu wolnego. Działkę (…) o powierzchni (…) ha syn (…) nabył na podstawie umowy sprzedaży w dniu (…) sierpnia 2015 r. za kwotę (…) zł będąc stanu wolnego do majątku prywatnego. Działki (…) są nie zabudowane. Na działce (…) znajduje się myjnia samochodowa, ogrodzony plac sprzedażowy oraz zjazd do drogi wojewódzkiej nr (…)  utwardzony kostką brukową. Na działce (…) znajduje się utwardzona kostką brukową droga zapewniająca drugi dojazd do myjni usytuowanej na działce (…) z drogi wojewódzkiej nr (…). Działki (…) są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczone są w planie jako MU3-tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Państwa syn (…) prowadzi działalność gospodarczą (obecnie zawieszona od 1 lutego 2023 r.) i jest czynnym płatnikiem VAT, działalność nie jest związana w żaden sposób z obrotem nieruchomościami. Wszystkie opisywane działki (…) jak i Państwa (…) graniczą ze sobą.

Z końcem roku 2022 dostali Państwo propozycję sprzedaży działki około (…) ha, na cele wybudowania pawilonu handlowego, w którym znajdować będzie się sklep typu dyskont, gdzie prowadzona będzie działalność gospodarcza i w takim celu nabywca dokonuje zakupu. Przedmiotem sprzedaży mają być działki odpowiednio wydzielone z sześciu wyżej opisywanych działek. Odpowiednio z działki (…) – około (…) ha, z działki (…)  – około (…) ha, z działki (…) – około (…) ha, z działki (…)  – około (…) ha, z działki (…) – około (…) ha, z działki (…)  – około (…) ha. Powstałe po geodezyjnym podziale przyszłe działki będące przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane, na jednej wydzielonej działce zostanie tylko utwardzony kostką brukową fragment drogi (drugi zjazd do myjni samochodowej). Fragment drogi pozostanie z podziału działki (…). Fragment drogi wykorzystywany jest obecnie do prowadzenia działalności gospodarczej jaką jest myjnia samochodowa przez syna (…). W dniu (…) stycznia 2023 r. została sporządzona i podpisana notarialna umowa przedwstępna w celu uzyskania przez kupującego prawomocnego pozwolenia na budowę pawilonu handlowego na opisywanych fragmentach działek po geodezyjnym podziale. Uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę przez kupującego uwarunkuje podpisanie końcowej umowy sprzedaży wymienionych działek. W umowie przedwstępnej wielkość działki składającej się z mniejszych powstałych po podziale działek jest określona w przybliżeniu, kupujący zastrzega sobie w umowie przedwstępnej możliwość wycofania się z umowy w przypadku gdyby działki po podziale przekroczyły 2 procent przybliżonych wartości opisanych w umowie. W umowie przedwstępnej została ustalona cena nieruchomości powstałej z części działek, dokładna wielkość działki którą będą tworzyć fragmenty uzyskane po podziale nie wpływa na cenę. W przypadku doliczenia do ceny sprzedaży podatku VAT, sprzedający ma przedłożyć zaświadczenie potwierdzające status czynnego płatnika podatku VAT i interpretację podatkową wydaną przez właściwego Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej o konieczności naliczenia podatku VAT. Na podstawie ustaleń ustnych w umowie przedwstępnej kupujący to osoba fizyczna natomiast w końcowej umowie sprzedaży kupującym, który wejdzie w prawa i obowiązki osoby z umowy przedwstępnej ma być spółka będąca czynnym płatnikiem VAT. W umowie przedwstępnej Pan i Pani żona (…) przyjęliście kwotę na poczet sprzedaży w wysokości 10% całej ceny sprzedaży zsumowanej z kwot dla poszczególnych sprzedających, czyli 10% ceny jaką ma zapłacić kupujący za wszystkie opisywane działki. Kwota uzyskana ze sprzedaży jest określona w umowie przedwstępnej i ma być podzielona pomiędzy sprzedających w zależności od powierzchni sprzedanej przez każdego sprzedającego. Dokładna cena uzyskana ze sprzedaży dla Pana i Pana żony jest określona w umowie lecz może ulec zmianie, ponieważ nie jest znany na obecną chwilę dokładny udział procentowy Państwa działek w całej transakcji. W umowie końcowej będą określone kwoty jakie otrzymają poszczególni sprzedający za poszczególne działki. W umowie przedwstępnej kupujący zobowiązał się ustanowić nieodpłatną i nieograniczoną w czasie służebność dla pozostałej części działki (…) polegającą na udostępnieniu przejazdu, zapewniającego dojazd do myjni. Umowa przedwstępna zawarta jest na określony czas z możliwością przedłużenia. Wszystkie działki, zarówno będące własnością Pana i Pana żony (…) oraz syna (…) nie były wciągane w prowadzone działalności gospodarcze i stanowią majątek prywatny. Myjnia samochodowa i ogrodzenie placu sprzedażowego jest majątkiem działalności gospodarczej Państwa syna – (…) (NIP …). Myjnia i ogrodzenie nie będzie w żadnej części przedmiotem sprzedaży.

Wraz z Pana wnioskiem, w tej samej sprawie, zostały złożone równolegle dwa odrębne indywidualne wnioski o interpretację przez syna (…) oraz (…).

Pismem z 15 maja 2023 r. (data wpływu 19 maja 2023 r.) uzupełnił Pan opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego o następujące informacje:

1.Na pytanie: W jakim celu nabył Pan wraz z żoną działki o numerach ewidencyjnych (…)?, odpowiedział Pan:

Działki (…) nabył Pan wraz z żoną w celach prywatnych, między innymi w celu wybudowania na nich prywatnego domu, którego budowę rozpoczęli Państwo w 2022 r.

2.Na pytanie: Czy nabycie działek było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT udokumentowaną fakturą z wykazaną kwotą podatku VAT?, odpowiedział Pan:

Nabycie nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, nie została wystawiona faktura.

3.Na pytanie: Czy w związku z nabyciem działek nr (…), przysługiwało Panu prawo do odliczenia podatku naliczonego?, odpowiedział Pan:

Nie przysługiwało prawo do odliczenia naliczonego podatku, ponieważ nie został on naliczony.

4.Na pytanie: W jaki sposób wykorzystywała/wykorzystuje Pan działki nr (…) przez cały okres ich posiadania? Czy budynek w trakcie budowy w stanie surowym zamkniętym, miał/ma służyć celom mieszkalnym, czy innym (jakim?)?, odpowiedział Pan:

Nie wykorzystywał Pan działek w żaden inny sposób niż budowa domu który nie jest ukończony. Przed rozpoczęciem budowy, działki nie były wykorzystywane, natomiast podczas budowy były wykorzystywane tylko na cele budowy budynku mieszkalnego, który się na nich obecnie znajduje w stanie surowym – nie nadający się do użytku. Budynek będzie służył prywatnym celom mieszkalnym.

5.Na pytanie: Czy działki były przedmiotem umowy najmu, dzierżawy albo innych umów o podobnym charakterze? Jeśli tak, to proszę wskazać w jakim okresie działki były udostępniane osobom trzecim oraz czy były udostępniane odpłatnie czy bezpłatnie?, odpowiedział Pan:

Działki przez cały okres posiadania, nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze.

6.Na pytanie: Czy wykorzystywał Pan działki wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług? Jeśli tak, proszę podać podstawę prawną zwolnienia?, odpowiedział Pan:

Działki nie były wykorzystywane w żaden sposób.

7.Na pytanie: Czy poczynił Pan działania dotyczące zwiększenia wartości działek, tj. dokonała ich uatrakcyjnienia np. ogrodzenie ich lub budowa drogi, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej oraz energetyczne itp., jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu?, odpowiedział Pan:

Działania które Pan poczynił i mogą zostać uznane jako dotyczące zwiększenia wartości działek to odhumusowanie i wyrównanie, działania te podjęte zostały w związku z budową domu. Na obecną chwilę działka nie jest ogrodzona, nie posiada kanalizacji, drogi oraz przyłącza sieci energetycznej.

8.Na pytanie: Jakie są warunki umowy przedwstępnej? Czy po zawarciu umowy przedwstępnej kupujący będzie inwestował w infrastrukturę działki? Jeśli tak – jakie działania podejmie do momentu zawarcia finalnej umowy sprzedaży?, odpowiedział Pan:

Warunkiem umowy przedwstępnej jest uzyskanie przez kupującego prawomocnego pozwolenia na budowę pawilonu handlowego. Przed uzyskaniem prawomocnego pozwolenia na budowę kupujący nie będzie inwestował w infrastrukturę działki.

9.Na pytanie: Czy udzielił/zamierza Pan udzielić pełnomocnictwa kupującym (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pan imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości? Jeśli tak – jaki jest/będzie zakres pełnomocnictwa oraz jakie czynności zostaną wykonane w ramach tego pełnomocnictwa?, odpowiedział Pan:

Na umowie przedwstępnej została udzielona zgoda i prawo do – cytuję:

„Zobowiązani do sprzedaży wyrażają zgodę i udzielają Zobowiązanemu do kupna prawa do dysponowania Nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane, w tym także w celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę na Nieruchomościach, uzyskania wszelkich innych decyzji, uzgodnień, warunków (w tym dotyczących przyłączeń mediów) zmierzających do realizacji planowanej przez Zobowiązanego do kupna inwestycji oraz wszelkich innych czynności potrzebnych do realizowania inwestycji zamierzonej przez Zobowiązanego do kupna na Nieruchomościach. Wyżej udzielone prawo do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane wygasa w sytuacji nie dojścia do skutku umowy przyrzeczonej, rozwiązania niniejszej umowy lub odstąpienia od niej przez którąkolwiek ze stron. Zobowiązani do sprzedaży udzielą Zobowiązanemu do kupna zgody na wstęp na Nieruchomości, celem prowadzenia na niej prac porządkowych, zabezpieczających i przygotowawczych do inwestycji, natomiast dla prowadzenia jakichkolwiek prac budowlanych Zobowiązany do kupna zobowiązany jest uzyskać pisemną zgodę Zobowiązanych do sprzedaży. Strony potwierdzają, że osobnym porozumieniem mogą uregulować zasady wstępu na Nieruchomość”.

Inne zgody i upoważnienia nie były udzielane. Kupujący w ramach udzielonej zgody i prawa wykona wszystkie czynności jakie są potrzebne do uzyskania przez niego pozwolenia na budowę ponieważ to jest warunkiem kupna przez niego działek. Kupujący składając wniosek o pozwolenie na budowę będzie występował we własnym imieniu.

10.Na pytanie: Czy oprócz działek będących przedmiotem zapytania posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, jeśli tak to jakie, kiedy i w jakim celu nabyte oraz czy zamierza Pan je sprzedać ?, odpowiedział Pan:

Wraz z małżonką posiada Pan 6 nieruchomości:

1)Działkę (…) m² z domem i garażem, nabytą w części (…) w (…) kwietnia 1992 r. w (…) od ojca jako darowizna w (…) stycznia 2005 r., od początku posiadania i obecnie wykorzystuje Pan te nieruchomości do mieszkania. Nabyte w celach mieszkalnych. Nie zamierza je Pan sprzedawać.

2)Udział (…) działki o powierzchni (…) m² kupiony w (…) czerwca 2012 r. w celu powiększenia poprzedniej działki (…) m². Nie zamierza Pan go sprzedawać.

3)Działkę (…) m² (grunty orne z możliwością budowy), kupiona (…) listopada 2016 r. nabytą w celu powiększenia gospodarstwa, nie użytkowaną od zakupu do tej pory. Nie zamierza Pan jej sprzedawać.

4)Działkę (…) m² (grunty orne bez możliwości budowy) kupioną (…) grudnia 2017 r. nabytą w celu powiększenia gospodarstwa, nie użytkowaną od zakupu do tej pory. Nie zamierza Pan jej sprzedawać.

5)Działkę (…) m² (grunty orne z możliwością budowy), kupiona (…) marca 2016 r. nabytą w celu powiększenia gospodarstwa, nie użytkowaną do zakupu do tej pory. Nie zamierza Pan jej sprzedawać.

6)Działkę (…) m² (grunty orne z możliwością budowy), kupiona (…) marca 2016 r nabytą w celu powiększenia gospodarstwa, użyczoną nieodpłatnie synowi. Nie zamierza Pan jej sprzedawać.

12.Na pytanie: Czy dokonywał Pan już wcześniej sprzedaży innych nieruchomości oprócz opisanych we wniosku działek (…)?, odpowiedział Pan:

Dokonywał Pan sprzedaży innych nieruchomości gruntowych, dwie działki:

a.działki:

1.działka o pow. (…) ha – grunty orne, klasoużytek „RV” i „RVI” w miejscowym planie zagospodarowania jako: tereny dróg publicznych klasy drogi lokalnej w ciągach dróg gminnych, tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej za znacznym udziałem półnaturalnych zadrzewień, tereny dróg publicznych klasy drogi dojazdowej,

2.działka o pow. (…) ha – grunty orne, klasoużytek „RV” i „RVI” w miejscowym planie zagospodarowania jako: tereny dróg publicznych klasy drogi lokalnej w ciągach dróg gminnych, tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej za znacznym udziałem półnaturalnych zadrzewień, tereny rolne z możliwością zalesień, tereny dróg publicznych klasy drogi dojazdowej,

b.

1.działka o pow. (…) ha – nabyta od Agencji Nieruchomości Rolnych w (…) stycznia 2011 r.

2.działka o pow. (…) ha – nabyta od Agencji Nieruchomości Rolnych w (…) stycznia 2011 r.

c.

1.działka o pow. (…) ha – w celu powiększenia gospodarstwa, jako grunty orne,

2.działka o pow. (…) ha – w celu powiększenia gospodarstwa, jako grunty orne.

d.

1.działka o pow. (…) ha – od momentu zakupu do momentu sprzedaży nie była wykorzystywana w żaden sposób,

2.działka o pow. (…) ha – od momentu zakupu do momentu sprzedaży nie była wykorzystywana w żaden sposób.

e.

1.działka o pow. (…) ha – w dniu (…) lipca 2021 r. potrzebował Pan gotówki, została sprzedana ponieważ chciał Pan pomóc synowi w spłacie kredytu hipotecznego, gdyż ze względu na podwyższę stóp procentowych znacznie wzrosła mu rata kredytu hipotecznego. Środki zostały przekazane w formie darowizny na konto bankowe,

2.działka o pow. (…) ha – w dniu (…) lipca 2021 r. potrzebował Pan gotówki, została sprzedana ponieważ chciał Pan pomóc synowi w spłacie kredytu hipotecznego gdyż ze względu na podwyższę stóp procentowych znacznie wzrosłą mu rata kredytu hipotecznego. Środki zostały przekazane w formie darowizny na konto bankowe.

f.

1.działka o pow. (…) ha – działka niezabudowana, grunty orne,

2.działka o pow. (…) ha – działka niezabudowana, grunty orne,

g.

1.działka o pow. (…) ha – nie odprowadzał Pan podatku VAT, nie składał Pan deklaracjiVAT-7, oraz nie składał Pan wniosku rejestracyjnego VAT-R,

2.działka o pow. (…) ha – nie odprowadzał Pan podatku VAT, nie składał Pan deklaracji VAT-7, oraz nie składał Pan wniosku rejestracyjnego VAT-R.

Pytania ostatecznie sformułowane w piśmie z 15 maja 2023 r. (data wpływu 19 maja 2023 r.)

1.Czy sprzedaż uzyskanych po podziale, opisanych we wniosku części działek: (…) korzysta ze zwolnienia od podatku VAT?

2.Czy przyjęta kwota na poczet sprzedaży przez Pana, (…) przy umowie przedwstępnej powinna być opodatkowana podatkiem VAT?

Pana stanowisko w sprawie ostatecznie sformułowane w piśmie z 15 maja 2023 r. (data wpływu 19 maja 2023 r.)

1.Według Pana oceny w przedstawionej sytuacji sprzedaż uzyskanych po podziale i opisanych we wniosku części działek: (…) będzie opodatkowana i nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, przy sprzedaży powinien zostać naliczony podatek VAT.

2.Według Pana oceny nie ma konieczności wystawienia faktury zaliczkowej VAT, ponieważ ostateczna kwota sprzedaży dla poszczególnych sprzedających może ulec zmianie. Nie zostało ustalone jakiej dokładnie wielkości stanowić będą części działek będące przedmiotem sprzedaży po podziale i scaleniu i jaki będzie stanowiło to udział w całkowitej kwocie sprzedaży, na podstawie którego ustalona zostanie cena sprzedaży dla poszczególnego sprzedawcy. Ponadto umowa przedwstępna obwarowana jest licznymi zastrzeżeniami, istnieje możliwość nie zawarcia umowy końcowej co skutkować może zwrotem wpłaconej kwoty.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które Pan przedstawił we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą” lub „ustawą o VAT”, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 2 pkt 6 ww. ustawy, ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Powyższe przepisy pozwalają stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie o podatku od towarów i usług ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Tym samym, nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty ani też wykorzystany w trakcie jego posiadania w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.

Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, tj. takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, które polega na czerpaniu dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W kwestii opodatkowania dostawy nieruchomości istotne jest, czy zbywca w celu dokonania sprzedaży podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania go za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Należy wskazać, że przyjęcie, że dana osoba fizyczna sprzedając nieruchomości działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Z opisu sprawy wynika, że wspólnie z żoną jest Pan właścicielem działek (…). Działki nabyli Państwo na podstawie umowy sprzedaży zawartej w dniu (…) czerwca 2020 r. do majątku wspólnego. Na działkach (…) znajduje się dom w trakcie budowy w surowym stanie otwartym, budowa rozpoczęła się w 2022r. Działki (…) są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i oznaczone są w planie jako MU3-tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej.

Z końcem roku 2022 dostali Państwo propozycję sprzedaży działki na cele wybudowania pawilonu handlowego. Przedmiotem sprzedaży mają być działki wydzielone m.in. z działek o nr (…). Powstałe po geodezyjnym podziale przyszłe działki będące przedmiotem sprzedaży będą niezabudowane. Uzyskanie prawomocnego pozwolenia na budowę przez kupującego uwarunkuje podpisanie końcowej umowy sprzedaży wymienionych działek. Nabycie działek nie było czynnością opodatkowaną podatkiem VAT, nie została wystawiona faktura. Nie wykorzystywał Pan działek w żaden inny sposób niż budowa domu który nie jest ukończony. Działki przez cały okres posiadania, nigdy nie były przedmiotem najmu, dzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze. Na obecną chwilę działka nie jest ogrodzona, nie posiada kanalizacji, drogi oraz przyłącza sieci energetycznej.

W dniu 24 stycznia 2023 r. została sporządzona i podpisana notarialna umowa przedwstępna w celu uzyskania przez kupującego prawomocnego pozwolenia na budowę pawilonu handlowego na opisywanych fragmentach działek po geodezyjnym podziale. Wraz z żoną wyraził Pan zgodę do dysponowania nieruchomościami na cele budowlane w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane, w tym także w celu uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, uzyskania wszelkich innych decyzji, uzgodnień, warunków (w tym dotyczących przyłączeń mediów) zmierzających do realizacji planowanej przez Zobowiązanego do kupna inwestycji oraz wszelkich innych czynności potrzebnych do realizowania inwestycji zamierzonej przez Zobowiązanego do kupna na nieruchomościach. Inne zgody i upoważnienia nie były udzielane. Kupujący składając wniosek o pozwolenie na budowę będzie występował we własnym imieniu.

Pana wątpliwości dotyczą tego, czy sprzedaż niezabudowanych działek uzyskanych po podziale działek o numerach ewidencyjnych (…) korzysta/będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT. Zatem w pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do przedstawionego opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego powinien Pan zostać uznana za podmiot występujący w charakterze podatnika podatku VAT w ramach opisanej powyżej dostawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W kontekście powyższych rozważań istotna jest ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że podejmował Pan działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami. Ocena ta powinna przy tym uwzględniać nie tylko samodzielne znaczenie poszczególnych kryteriów kwalifikacji określonych działań jako cech charakteryzujących działalność handlową, ale też brać pod uwagę całokształt tychże działań, ich wzajemne uzupełnianie się i przydatność z punktu widzenia tego rodzaju działalności gospodarczej.

Okoliczności niniejszej sprawy wskazują, że w stosunku do sprzedaży niezabudowanych działek uzyskanych po podziale działek o numerach ewidencyjnych (…)brak jest przesłanek pozwalających uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy nie wynika taka Pana aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami, która wykraczałaby poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.

Jak wynika bowiem z wniosku, działki nabył Pan wraz z żoną w celach prywatnych – tj. m.in. w celu wybudowania domu. Ww. działki od dnia nabycia nie były wykorzystywane w żaden sposób. Działki nie były przedmiotem najmu ani dzierżawy. Nie podejmował Pan czynności zmierzających do ich ulepszenia, nie zmieniał Pan ani nie usiłował zmienić ich przeznaczenia.

Podjęte przez Pana działania, tj. zawarcie umowy przedwstępnej w ramach której udzielił Pan zgody Zobowiązanemu do kupna do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie powoduje, że powyższe działania stanowiły ciąg zdarzeń przesądzających o uznaniu planowanej sprzedaży za prowadzenie działalności gospodarczej.

Powyższe potwierdza, że zamierzona przez Pana sprzedaż niezabudowanych działek uzyskanych po podziale działek o numerach ewidencyjnych (…), stanowi zwykłe wykonywanie prawa własności. W konsekwencji, dokonując sprzedaży przedmiotowych działek, będzie Pan korzystał z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem. Zatem sprzedaż ww. działek będzie stanowiła działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług, w tym art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, nie będą miały zastosowania.

W związku z powyższym, należy stwierdzić, że skoro przedmiotowa transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie dla Pana czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, to tut. Organ nie rozstrzygał kwestii dotyczącej zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług planowanej sprzedaży nieruchomości.

Zatem Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 1, w myśl którego sprzedaż niezabudowanych działek uzyskanych po podziale działek o numerach ewidencyjnych (…) będzie opodatkowana i nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT jest nieprawidłowe.

Kolejne Pana wątpliwości dotyczą braku konieczności opodatkowania otrzymanej przy podpisaniu umowy przedwstępnej części kwoty otrzymanej na poczet ceny sprzedaży i wystawienia faktury VAT zaliczkowej.

Na podstawie art. 19a ust. 1 ustawy, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi, z zastrzeżeniem ust. 1a, 1b, 5 i 7-11, art. 14 ust. 6, art. 20, art. 21 ust. 1 i art. 138f.

Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług i powinien być rozliczony za ten okres.

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty, z wyjątkiem:

1.dostaw towarów, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 1b;

2.dostaw towarów i świadczenia usług, w stosunku do których obowiązek podatkowy powstaje w sposób, o którym mowa w ust. 5 pkt 4.

Należy wskazać, że ustawodawca nie zamieścił w treści ustawy o podatku od towarów i usług definicji zadatku.

Zgodnie z definicją zawartą w „Słowniku języka polskiego PWN” (wydanie internetowe: sjp.pwn.pl) –„zadatek” to część należności wpłaca z góry jako gwarancja dotrzymania umowy.

Kwestie zadatku są uregulowane w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm.). Zgodnie z art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Jak stanowi art. 394 § 2 Kodeksu cywilnego, w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

Stosownie do § 3 ww. artykułu, w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Z powyższych przepisów wynika, że w sytuacji gdy dochodzi do wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia, tj. dostawy towarów lub świadczenia usług. W przypadku natomiast, gdy umowa zostaje rozwiązana zadatek podlega zwrotowi.

Aby zapłatę na poczet przyszłej należności uznać za zadatek musi ona być powiązana z konkretną przyszłą transakcją. Zatem w momencie wpłaty musi być znany towar, czy usługa, na które zostaną one przeznaczone.

W kwestii wystawiania faktur należy wskazać na przepis art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy, zgodnie z którym, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Artykuł 106b ust. 2 ustawy stanowi, że podatnik nie jest obowiązany do wystawienia faktury w odniesieniu do sprzedaży zwolnionej od podatku na podstawie art. 43 ust. 1, art. 113 ust. 1 i 9 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3.

Jednakże zgodnie z art. 106b ust. 3 pkt 2 ustawy, na żądanie nabywcy towaru lub usługi podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż zwolnioną, o której mowa w ust. 2, z zastrzeżeniem art. 117 pkt 1 i art. 118 – jeżeli żądanie jej wystawienia zostało zgłoszone w terminie 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymaną całość lub część zapłaty.

Ze wskazanych przepisów wynika, że faktura jest dokumentem potwierdzającym zaistnienie zdarzenia gospodarczego (potwierdzeniem nabycia określonych towarów i usług lub też np. otrzymania zadatku). Wystawienie faktury należy rozumieć jako sporządzenie ww. dokumentu oraz jego przekazanie innemu podmiotowi (nabywcy), a przez to wprowadzenie faktury do obrotu prawnego.

Odnosząc powołane przepisy prawa do przedstawionych wcześniej ustaleń, należy stwierdzić, że nie wystąpiły przesłanki pozwalające uznać Pana za podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji w opisanej przez Pana sytuacji przyjęta przez Pana przy umowie przedwstępnej kwota na poczet sprzedaży nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

Tym samym oceniając całościowo Pana stanowisko w zakresie braku konieczności opodatkowania otrzymanej przy podpisaniu umowy przedwstępnej części kwoty otrzymanej na poczet ceny sprzedaży wystawienia faktury VAT zaliczkowej, należało uznać je za nieprawidłowe, bowiem jakkolwiek wywiódł Pan prawidłowy skutek prawny w postaci braku obowiązku wystawienia faktury zaliczkowej, to jednak w oparciu o inne przesłanki prawne niż wskazał tut. Organ.

Tym samym Pana stanowisko w zakresie pytania oznaczonego we wniosku nr 2 jest nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Organ informuje, że interpretacja rozstrzyga wyłącznie w zakresie objętym pytaniem dotyczącym podatku od towarów i usług. Stąd też wszystkie kwestie zawarte w opisie sprawy, nieobjęte zakresem pytania (w szczególności dotyczące zwolnienia z podatku VAT sprzedaży nieruchomości przez pozostałych członków rodziny), nie były przedmiotem rozstrzygnięcia.

Interpretacja dotyczy:

-zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym,

-zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Nadmienia się, że niniejsza interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym oraz opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. Zatem w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Równocześnie w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, bądź kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego i zastosuje się Pan do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1.z zastosowaniem art. 119a;

2.w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3.z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej, przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.); dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.