Interpretacja

TEMATY:

Interpretacja indywidualna z dnia 10 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.450.2023.4.MZ

PIT - dotyczy skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko nieprawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 kwietnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 28 kwietnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 13 czerwca 2023 r. (wpływ 13 czerwca 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Jest Pan właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1 o powierzchni 1,5 ha, położonej w miejscowości (…). Przedmiotową nieruchomość nabył Pan na mocy umowy darowizny z 2002 r. od swoich rodziców. Od momentu nabycia przedmiotowej nieruchomości do dnia dzisiejszego nieruchomość ta ma nadal status nieruchomości rolnej. Nieruchomość ta położona jest na obszarze, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przyjęcia darowizny przedmiotowej nieruchomości dokonał Pan z zamiarem wykorzystywania jej prywatnie, docelowo z zamiarem wybudowania na tej nieruchomości prywatnego domu. Od czasu nabycia przedmiotowej nieruchomości nie ponosił Pan na nią żadnych nakładów zmierzających do zmiany jej przeznaczenia. Jest to nieruchomość niezabudowana, bez doprowadzonego do niej dostępu do mediów: wody, prądu, gazu, kanalizacji. Od czasu, kiedy wszedł Pan w posiadanie przedmiotowej nieruchomości, nie wydzierżawiał Pan ani też nie wynajmował nieruchomości osobom trzecim, jak też nie otrzymywał Pan z tego tytułu żadnych przychodów ani innych korzyści ekonomicznych. Nieruchomość wskazana powyżej nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej ani też nie była i nie jest związana z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą.

Jedynie w 2005 r. dokonał Pan zbycia części działki o powierzchni 0,0784 ha na rzecz sąsiada, który potrzebował zapewnić sobie dostęp do studzienki znajdującej się wówczas na terenie nieruchomości należącej do Pana oraz w 2006 r. dokonał Pan sprzedaży jednej działki, nie ponosząc przy tym żadnych nakładów. Sprzedaż tej działki była spowodowana koniecznością spieniężenia części majątku celem zabezpieczenia potrzeb Pana rodziny.

Od tego czasu nie dokonywał Pan już żadnych czynności związanych z obrotem tą nieruchomością. Dopiero w 2011 r. dokonano podziału przedmiotowej działki na 5 działek, w tym jedną działkę drogową. Powstałe z podziału działki do chwili obecnej nie zostały wpisane do oddzielnych ksiąg wieczystych.

W 2020 r. podjął Pan działania zmierzające do wybudowania na jednej z działek prywatnego domu na potrzeby własne. Na okoliczność tego w 2020 r. uzyskał Pan warunki zabudowy dla jednego budynku jednorodzinnego. Niestety z uwagi na zmianę sytuacji gospodarczej i ekonomicznej, oraz znaczny wzrost cen materiałów i usług budowlanych, w chwili obecnej nie posiada Pan środków finansowych wystarczających na rozpoczęcie budowy własnego domu, stąd w chwili obecnej nosi się Pan z zamiarem sprzedaży części lub całości posiadanych przez siebie działek, przy czym sprzedaż ta odbywałaby się najprawdopodobniej jednorazowo, tj. po złożeniu dla działek odrębnych ksiąg wieczystych dokonałby Pan sprzedaży np. dwóch lub trzech działek, a pozostałe trzy lub dwie pozostawiłby w majątku prywatnym celem ich zabudowy w przyszłości dla siebie lub swoich dzieci.

Wprawdzie pierwotnie zakładał Pan, że dokona jednorazowej sprzedaży całości posiadanych działek na rzecz jednego nabywcy, na okoliczność czego wystąpił w 2018 r. do Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z wnioskami o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej w zakresie skutków podatkowych w VAT i podatku dochodowym od osób fizycznych. Wówczas Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał Panu dwie pozytywne interpretacje podatkowe, w których uznał, iż nie jest Pan i nie będzie podatnikiem VAT z tytułu sprzedaży posiadanych przez siebie działek rolnych w ramach jednej transakcji sprzedaży (interpretacja z dnia 4 czerwca 2018 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej znak: 0115-KDIT1-3.4012.184.2018.1.JC) oraz, że po Pana stronie nie powstanie przychód podlegający opodatkowaniu z tytułu przedmiotowego zbycia nieruchomości (interpretacja z dnia 13 czerwca 2018 r. Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej znak: 0115-KDIT2-3.4011.142.2018.2.JG).

Od czasu otrzymania ww. interpretacji do chwili obecnej stan faktyczny nie uległ zmianie. Zmiana będzie miała charakter formalno-porządkowy. Otóż planuje Pan dla działek powstałych z podziału w 2011 r., założyć odrębne księgi wieczyste i kolejno sprzedać kilka z nich, tj. dwie lub trzy działki jednorazowo. Tym samym, stan faktyczny opisany w ww. interpretacjach indywidualnych uległ zmianie. Ponadto, zmianie uległy Pana plany w stosunku do tych, jakie zostały opisane w ww. interpretacjach podatkowych, ale także zmienił się aktualny stan prawny posiadanych przez Pana nieruchomości. Z uwagi bowiem na zmianę planów co do sprzedaży nieruchomości, w maju 2022 r. wystąpił Pan do Gminy o wydanie warunków zabudowy dla działki 1/3 i 1/4, na których mogłyby zostać wybudowane dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. W październiku 2022 r. otrzymał Pan przedmiotowe warunki zabudowy dla tych działek, zgodnie ze złożonym przez siebie wnioskiem. Powodem, dla którego wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy dla tych działek była weryfikacja sposobu możliwości zabudowy tych działek przez ich potencjalnego nabywcę. Wiadomym bowiem jest, że posiadanie warunków zabudowy dla określonej nieruchomości ma wpływ na znalezienie kupca i uzyskanie lepszej ceny z jej sprzedaży. Poza czynnościami prawno-formalnymi związanymi z uzyskaniem warunków zabudowy dla posiadanych działek, oraz uregulowaniem stanu prawnego działek poprzez założenie dla nich odrębnych ksiąg wieczystych, nie będzie Pan wykonywał żadnych innych czynności, w tym nie będzie ponosił Pan żadnych nakładów na te nieruchomości, nie będzie Pan do nich doprowadzał mediów, czy też rozpoczynał ich zabudowy. Przedmiotowe działki (dwie lub trzy) z posiadanymi warunkami zabudowy, w istniejącym kształcie, planuje Pan zbyć w ramach jednej lub dwóch transakcjach w zależności od znalezienia kupca.

Niezależnie od powyższego, w chwili obecnej prowadzi Pan działalność gospodarczą, której przeważającym przedmiotem są pozaszkolne formy edukacji sportowej oraz zajęć sportowych i rekreacyjnych. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT.

W ramach prowadzonej działalności nie zajmuje się Pan obrotem nieruchomościami. Przedmiotowe ww. nieruchomości zostały nabyte przez Pana przed wieloma laty w drodze darowizny od rodziców. Pana zamiarem nie było nabycie tej nieruchomości z zamiarem jej dalszej odsprzedaży, a jedynie z zamiarem rozpoczęcia na przedmiotowej nieruchomości budowy własnego domu.

Tak, jak to zostało wskazane powyżej, przedmiotowe nieruchomości nigdy nie były i do czasu sprzedaży nie będą w żaden sposób wykorzystywane przez Pana. Przedmiotowe działki są i do czasu sprzedaży będą działkami rolnymi, na których rosną jabłonie i które w żaden sposób nie są i nie będą wykorzystywane do celów komercyjnych, budowlanych, etc. Działki nigdy nie były i do momentu sprzedaży nie będą wykorzystywane do działalności gospodarczej, ani nie były i nie będą przedmiotem umów najmu ani dzierżawy. Stanowią one składniki Pana majątku osobistego. Aktualnie zamierza Pan zbyć przedmiotowe działki rolne w ramach zarządu majątkiem prywatnym w ramach jednej transakcji.

Nigdy nie zajmował się Pan obrotem nieruchomościami, tj. nie nabywał żadnych nieruchomości z zamiarem ich późniejszej odsprzedaży.

W celu sprzedaży nieruchomości nie podpisał Pan ani nie ma zamiaru podpisania z przyszłym nabywcą umowy przedwstępnej. Ewentualnie umowa ta może zostać podpisana, jeśli nabywca będzie się wspierał przy jej nabyciu kredytem, a co za tym idzie wymogi takiej umowy będą znane dopiero przed jej zawarciem. Przy czym z pewnością będzie ona zawierała niezbędne dla banku informacje o statusie nieruchomości. Na chwilę obecną nie ma Pan jednak zamiaru zawierania takiej umowy. Ponadto w ramach jakiejkolwiek umowy przedwstępnej z przyszłym nabywcą nie będzie Pan udzielał pełnomocnictwa lub jakiekolwiek innego umocowania prawnego do działania w swoim imieniu w związku z uzyskaniem przez nabywcę działki zgód i uzgodnień związanych z nabyciem nieruchomości.

Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

Jest Pan jedynym właścicielem gruntu.

Nie dokonał Pan jeszcze sprzedaży żadnej z działek.

Zamierza Pan dokonać sprzedaży w ramach jednej lub dwóch transakcji sprzedaży trzech działek powstałych z podziału działki nr 1, tj. działki nr 1/3, 1/4 i 1/7. Nie wie Pan, jak będzie wyglądała Pana sytuacja w przyszłości, a także z uwagi przebieg linii elektroenergetycznej 220 kV nad Pana działką oraz wynikające z tego uwarunkowania musi Pan także brać pod uwagę również sprzedaż działek nr 1/5 i 1/6, a co za tym idzie nie wie, czy nie będzie Pan zmuszony w przyszłości sprzedać także i te dwie działki. Niemniej jednak, na chwilę obecną te dwie działki pozostaną w Pana majątku prywatnym.

Nie dokonywał Pan żadnej sprzedaży nieruchomości oprócz tych wskazanych we wniosku.

Nie prowadzi Pan i nie planuje Pan podejmować aktywnych działań marketingowych w zakresie obrotu nieruchomościami z powodu braku środków finansowych, które mógłby Pan na ten cel przeznaczyć. Z uwagi na posiadane spore grono znajomych zamierza Pan pozyskać nabywcę dla swoich działek tzw. pocztą pantoflową.

Zamierza Pan przeznaczyć środki pozyskane ze sprzedaży działek na cele prywatne, tj. powiększenie majątku rodzinnego i podreperowanie budżetu domowego.

Pytanie

1.Czy w związku z zamiarem sprzedaży w ramach jednej lub dwóch transakcji dwóch lub trzech działek rolnych powstałych z podziału działki nr 1 otrzymanej przez Pana w drodze darowizny od rodziców przed dwudziestoma laty, dla których to działek będą założone odrębne księgi wieczyste i dla których wydano w 2020 r. warunki zabudowy, będzie Pan działał w charakterze podatnika podatku VAT?

2.Czy w związku z zamiarem sprzedaży w ramach jednej lub dwóch transakcji dwóch lub trzech działek rolnych powstałych z podziału działki nr 1 otrzymanej przez Pana w drodze darowizny od rodziców przed dwudziestoma laty, dla których to działek będą założone odrębne księgi wieczyste i dla których wydano w 2020 r. warunki zabudowy, nie będzie Pan zobowiązany zapłacić podatku dochodowego w związku z odpłatnym zbyciem nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie

Nie podejmował Pan ani nie planuje podejmować czynności, które mogły wskazywać na profesjonalną działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, a co za tym idzie wykluczać należy zastosowanie przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2018 r. poz. 200, z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a.nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b.spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c.prawa wieczystego użytkowania gruntów,

- jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany. Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym odosób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

Zatem, przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie w podatku dochodowym od osób fizycznych, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej - oznacza to działalność zarobkową:

a.wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b.polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c.polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych - prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

zarobkowym celu działalności,
wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednakże, brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku. Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej, podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Ponadto należy wskazać, że w myśl art. 5b ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za pozarolniczą działalność gospodarczą nie uznaje się czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

1.odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

2.są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

3.wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością. W związku z powyższym, istotne jest również dla aktywności zarobkowej podatnika - mieszczącej się w zakresie zdefiniowanym w art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - nieistnienie przeszkód określonych w art. 5b ust. 1 ww. ustawy.

Aby dana aktywność nie została uznana za działalność gospodarczą, konieczne jest łączne spełnienie tych przesłanek. Wobec powyższego, w celu zakwalifikowania - na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - skutków działań podjętych przez podatnika do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek). Okoliczności, które mogą przemawiać za zakwalifikowaniem czynności podatnika jako działalności gospodarczej, to na przykład:

1. Dotychczasowa działalność sprzedającego - np. podejmowanie przez sprzedającego w przeszłości czynności związanych z profesjonalnym obrotem nieruchomościami.

2. Historia nieruchomości, której dotyczy sprzedaż - np. gdy materiał zgromadzony w postępowaniu dowodowym świadczy o tym, że sprzedający nabył nieruchomość w celach inwestycyjnych.

3. Podnoszenie wartości nieruchomości - np. podejmowanie przez sprzedającego czynności zmierzających do podniesienia wartości nieruchomości lub zlecenie takich czynności profesjonaliście poprzez doprowadzenie mediów, wydzielenie dróg wewnętrznych, uzyskanie pozwolenia na budowę, wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru itd.

4. Promowanie oferty sprzedaży - np. posługiwanie się przez sprzedającego wieloma narzędziami marketingowymi w celu promowania oferty sprzedaży nieruchomości, gdy czynności takie wymagają większych od zwyczajowo przyjętych nakładów finansowych.

W opisanie stanu faktycznego wskazał Pan, że przedmiotowa nieruchomość została przez Pana nabyta w drodze darowizny w 2002 r., nie była ona nigdy wykorzystywana przez Pana w ramach prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej, poza dokonanym podziałem oraz uzyskaniem warunków zabudowy dla tych działek, a także założeniem dla tych działek odrębnych ksiąg wieczystych, nie podejmował Pan ani nie planuje podejmować żadnych innych czynności, które wskazywałyby na profesjonalną działalność.

Nie planuje Pan także z uzyskanych środków finansowych ze sprzedaży nieruchomości inwestowania w zakup nowych nieruchomości, które miałyby być przedmiotem przyszłych sprzedaży. Całokształt Pana działań może jednie wskazywać na działania będące przejawem zwykłego zarządu majątkiem prywatnym do celów prywatnych. Planowana sprzedaż będzie miała na celu jedynie zmianę Pana substancji majątkowej, będzie miała charakter sporadyczny, ograniczony do już posiadanych nieruchomości. W tym miejscu powyższe, wskazać należy na wyrok z dnia 03.07.2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11, w którym NSA wyraził słuszną tezę, że w przypadku zbycia nieruchomości na stwierdzenie, czy dana transakcja jest dokonywana w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f.), czy też jest odpłatnym zbyciem, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., wpływać będzie całokształt okoliczności poprzedzających i towarzyszących zbyciu nieruchomości.

Biorąc powyższe pod uwagę wskazać należy, że skutki podatkowe planowanego odpłatnego zbycia nieruchomości, należy rozpatrywać w kontekście przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, czyli przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ww. ustawy, decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych uzyskanego z tego tytułu dochodu ma moment i sposób ich nabycia. Należy podkreślić, że przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nakazuje liczyć bieg określonego w nim pięcioletniego terminu od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie własności nieruchomości. W świetle powyższego, zgodnie z powołanym art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za datę nabycia przedmiotowej nieruchomości gruntowej należy utożsamiać z datą nabycia praw do tych nieruchomości uzyskanych przez Pana w drodze umowy darowizny od rodziców w 2002 r. Zatem, ww. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, upłynął z końcem 2007 r.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że planowane przez Pana odpłatne zbycie nieruchomości nabytej w 2002 r. w drodze umowy darowizny, w związku z tym, że sprzedaż tych działek nie nastąpi w wykonywaniu działalności gospodarczej, bowiem nie spowoduje powstania przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tym samym nie będzie Pan zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu.

Tym samym stwierdzić należy, że planowane przez Pana odpłatne zbycie nieruchomości, nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w związku z upływem okresu pięciu lat liczonego od końca roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości. Zatem nie będzie zobowiązany Pan do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e ww. ustawy.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.):

Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a)nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c)prawa wieczystego użytkowania gruntów

Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Ponadto, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, wskazuje, że dotyczy przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw, które nie następuje w ramach wykonywania działalności gospodarczej.

odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz
zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową:

a)wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b)polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c)polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

- prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

Użyte w ww. przepisie pojęcie pozarolniczej działalności gospodarczej opiera się na trzech przesłankach:

zarobkowym celu działalności,
wykonywaniu działalności w sposób zorganizowany i ciągły,
prowadzeniu działalności we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz, czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Zatem, jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14:

„Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f.”.

Natomiast, przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie zaś czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek, można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Z przytoczonych przepisów wynika, że przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może stanowić przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ww. ustawy.

Ocena, z jakiego źródła pochodzi przychód, ma ogromne znaczenie dla określenia chociażby takich kwestii, jak ustalenie sposobu opodatkowania przychodu, możliwości odliczenia kosztów jego uzyskania itp. W pewnych sytuacjach możliwe jest występowanie wątpliwości, do jakiego źródła przychodów należy zakwalifikować danego rodzaju przychód. Jeden i ten sam przychód stanowić może przychód wyłącznie z jednego źródła. Ponadto nie jest możliwa sytuacja, w której ten sam przychód będzie, np. zaliczony częściowo do jednego źródła, a częściowo do innego.

Wobec powyższego, w celu właściwego zakwalifikowania skutków działań podjętych przez Pana do właściwego źródła przychodu należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem działek, o których mowa we wniosku.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Na gruncie analizowanej sprawy, powziął Pan wątpliwość, czy działania podejmowane przez Pana mające na celu sprzedaż nieruchomości będą podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej.

Z okoliczności sprawy wynika, że jest Pan właścicielem nieruchomości stanowiącej działkę gruntu nr 1 o powierzchni 1,5 ha. Przedmiotową nieruchomość nabył Pan na mocy umowy darowizny z 2002 r. od swoich rodziców. Nieruchomość wskazana powyżej nie służyła prowadzeniu działalności gospodarczej ani też nie była i nie jest związana z prowadzoną przez Pana działalnością gospodarczą. Jedynie w 2005 r. dokonał Pan zbycia części działki o powierzchni 0,0784 ha na rzecz sąsiada, który potrzebował zapewnić sobie dostęp do studzienki znajdującej się wówczas na terenie nieruchomości należącej do Pana oraz w 2006 r. dokonał Pan sprzedaży jednej działki, nie ponosząc przy tym żadnych nakładów. Sprzedaż tej działki była spowodowana koniecznością spieniężenia części majątku celem zabezpieczenia potrzeb Pana rodziny. W 2011 r. dokonano podziału przedmiotowej działki na 5 działek, w tym jedną działkę drogową. Powstałe z podziału działki do chwili obecnej nie zostały wpisane do oddzielnych ksiąg wieczystych. W 2020 r. podjął Pan działania zmierzające do wybudowania na jednej z działek prywatnego domu na potrzeby własne. Na okoliczność tego w 2020 r. uzyskał Pan warunki zabudowy dla jednego budynku jednorodzinnego. Z uwagi na zmianę sytuacji gospodarczej i ekonomicznej, oraz znaczny wzrost cen materiałów i usług budowlanych, w chwili obecnej nie posiada Pan środków finansowych wystarczających na rozpoczęcie budowy własnego domu, stąd w chwili obecnej nosi się Pan z zamiarem sprzedaży części lub całości posiadanych przez siebie działek, przy czym sprzedaż ta odbywałaby się najprawdopodobniej jednorazowo, tj. po złożeniu dla działek odrębnych ksiąg wieczystych dokonałby Pan sprzedaży np. dwóch lub trzech działek, a pozostałe trzy lub dwie pozostawiłby w majątku prywatnym celem ich zabudowy w przyszłości dla siebie lub swoich dzieci. Planuje Pan dla działek powstałych z podziału w 2011 r., założyć odrębne księgi wieczyste i kolejno sprzedać kilka z nich, tj. dwie lub trzy działki jednorazowo. W maju 2022 r. wystąpił Pan do Gminy o wydanie warunków zabudowy dla działki 1/3 i 1/4, na których mogłyby zostać wybudowane dwa budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie bliźniaczej. W październiku 2022 r. otrzymał Pan przedmiotowe warunki zabudowy dla tych działek, zgodnie ze złożonym przez siebie wnioskiem. Powodem, dla którego wystąpił Pan o wydanie warunków zabudowy dla tych działek była weryfikacja sposobu możliwości zabudowy tych działek przez ich potencjalnego nabywcę. Posiadanie warunków zabudowy dla określonej nieruchomości ma wpływ na znalezienie kupca i uzyskanie lepszej ceny z jej sprzedaży. Poza czynnościami prawno-formalnymi związanymi z uzyskaniem warunków zabudowy dla posiadanych działek, oraz uregulowaniem stanu prawnego działek poprzez założenie dla nich odrębnych ksiąg wieczystych, nie będzie Pan wykonywał żadnych innych czynności, w tym nie będzie ponosił Pan żadnych nakładów na te nieruchomości, nie będzie Pan do nich doprowadzał mediów, czy też rozpoczynał ich zabudowy. Przedmiotowe działki (dwie lub trzy) z posiadanymi warunkami zabudowy, w istniejącym kształcie, planuje Pan zbyć w ramach jednej lub dwóch transakcjach w zależności od znalezienia kupca.

Opisane powyżej działania, które zostały przez Pana podjęte a także te, które planuje Pan podjąć nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Całokształt podejmowanych przez Pana czynności wskazuje bowiem jednoznacznie na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami polegającą na wykorzystaniu majątku prywatnego dla celów zarobkowych. Zatem planowaną sprzedaż działek (dwóch lub trzech) powstałych z podziału działki 1 należy uznać za dokonaną w warunkach wskazujących na handlowy charakter.

Podejmowanie zorganizowanych działań, takich jak: podział nieruchomości, uzyskanie warunków zabudowy dla powstałych z podziału działek, a także założenie dla tych działek odrębnych ksiąg wieczystych to ciąg następujących po sobie zdarzeń, które świadczą o tym, że czynności te przybierają formę zawodową (profesjonalną).

W rozpatrywanej sprawie mamy do czynienia ze zbiorem działań, wobec tego przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Pana opisanych we wniosku działek powstałych z podziału w sposób profesjonalny i z zyskiem. Podjął Pan i zamierza podejmować czynności, których celem było i będzie uatrakcyjnienie przedmiotowych działek, w przeciwnym bowiem razie podjęte przez Pana czynności oraz te, które zamierza podjąć, byłyby nieuzasadnione. Wykonanie opisanych w opisie zdarzenia przyszłego czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności działek w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Natomiast, podjęte przez Pana działania nie mają na celu zaspokajania jedynie potrzeb własnych. Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Pana opisanych we wniosku działek powstałych z podziału w sposób profesjonalny i z zyskiem. Podjął Pan i zamierza podejmować czynności, których celem było i będzie uatrakcyjnienie przedmiotowych działek, w przeciwnym bowiem razie podjęte przez Pana czynności oraz te, które zamierza podjąć, byłyby nieuzasadnione.

Wykonanie opisanych w opisie zdarzenia przyszłego czynności wskazuje na podjęcie przez Pana świadomych, aktywnych działań zmierzających do podniesienia atrakcyjności działek w celu osiągnięcia korzyści finansowej. Natomiast, podjęte przez Pana działania nie mają na celu zaspokajania jedynie potrzeb własnych. Dokonanie tych czynności pozwala na stwierdzenie, że zachowuje się Pan jak podmiot, którego przedmiotem działalności gospodarczej jest obrót nieruchomościami.

W świetle prawa znaczący jest fakt podjęcia przez Pana działań mających charakter ciągły, zorganizowany, nakierowany na uzyskanie zysku ze sprzedaży nieruchomości (wyroki NSA: z dnia 1 kwietnia 2010 r., sygn. akt II FSK 1933/08 oraz z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2110/11). Podjęte przez Pana działania wskazują, że czynności te wyrażają Pana wolę i zamiar wykorzystania posiadanych działek w celu odniesienia korzyści finansowej. Działania te cechują się dążeniem do uzyskania jak największego zysku z planowanej sprzedaży. Czynności te, oceniane łącznie, mają zatem wszystkie wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej.

Mając na uwadze przywołane przepisy, orzecznictwo oraz opis sprawy należy stwierdzić, że w niniejszym przypadku wystąpią okoliczności (tj. dokonanie czynności zmierzających do zwiększenia atrakcyjności i wartości przedmiotowych działek poprzez wystąpienie o ustalenie warunków zabudowy dla nieruchomości oraz wielokrotny podział nieruchomości), które łącznie przesądzają, że planowaną w przyszłości sprzedaż działek należy uznać za pozarolniczą działalność gospodarczą, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z całości Pana działań wynika, że przedmiotowa sprzedaż będzie następować w warunkach wskazujących na jej handlowy i zarobkowy charakter.

Bez znaczenia jest także okoliczność, na jaki cel zostanie przeznaczony przychód/dochód osiągnięty z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej. Prawo do rozporządzania dochodem z tytułu sprzedaży nieruchomości nie determinuje kwalifikowania przychodu do określonego źródła przychodów, tj. z art. 10 ust. 1 pkt 3 czy z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (wyroki WSA: z dnia 24 kwietnia 2019 r., sygn. akt I SA/Bd 108/19; z dnia 26 kwietnia 2012 r. sygn. akt I SA/Po 156/12). Sprzedaż nieruchomości (działek) opisanych we wniosku świadczy o prowadzeniu w stosunku do tych nieruchomości działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. W świetle powyższego stwierdzić należy, że działanie takie jest rodzajem aktywności określonej jako działalność gospodarcza podjęta w celu zarobkowym.

Skoro podjął Pan działania wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły oraz nakierowane na osiągnięcie przychodu z tytułu sprzedaży działek, na gruncie badanej sprawy nie znajdzie zastosowania przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W konsekwencji przychód ten należy zakwalifikować do przychodów z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 tej ustawy i opodatkować zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła.

Tym samym Pana stanowisko uznano za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego podanego przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).

Dane dokumentu

Interpretacja

Interpretacja indywidualna z dnia 10 lipca 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP3-1.4011.450.2023.4.MZ