Interpretacja indywidualna z dnia 30 sierpnia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP1-1.4012.370.2023.3.AWY

Prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia wraz z małżonkiem lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego przed dokonaniem rejestracji jako podatnik VAT czynny oraz zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT usług najmu na cele mieszkalne.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

30 czerwca 2023 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy:

• prawa do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym,
• zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT usług najmu na cele mieszkalne.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 25 sierpnia 2023 r. (wpływ 25 sierpnia 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, podlegającą w Polsce nieograniczonemu obowiązkowi podatkowemu. Wnioskodawczyni planuje zarejestrować się jako podatnik VAT czynny.

Wnioskodawczyni wynajmuje aktualnie dwa mieszkania na cele mieszkalne.

W styczniu 2023 roku Wnioskodawczyni nabyła wraz z małżonkiem lokal mieszkalny przeznaczony na wynajem krótkoterminowy oraz miejsce postojowe w garażu podziemnym, które to stanowią współwłasność małżeńską łączną.

Wnioskodawczyni planuje zawrzeć umowę najmu nieruchomości na cele niemieszkalne z podmiotem (dalej: „Operator”), który następnie będzie świadczył usługi krótkotrwałego zakwaterowania. Operator będzie we własnym zakresie poszukiwał gości, zamieszczał ogłoszenia dotyczące świadczonych przez niego usług zakwaterowania, przygotowywał mieszkanie do zakwaterowania, dbał o czystość mieszkania, rozliczał się z gośćmi, wystawiał rachunki dla gości itd. Operator będzie uiszczał na rzecz Wnioskodawczyni czynsz, którego wysokość będzie uzależniona od przychodu, jaki Operator uzyska z tytułu świadczenia usług zakwaterowania. Operator z upływem każdego miesiąca będzie przekazywał Wnioskodawczyni rozliczenie określające liczbę dni, w których lokal był udostępniony gościom oraz stawki dzienne. W oparciu o to rozliczenie, Wnioskodawczyni będzie wystawiała na rzecz Operatora fakturę VAT dotyczącą usługi najmu, której wartość będzie pomniejszona o koszty zarządu nieruchomością oraz prowizję Operatora, przy czym zostanie ustalona minimalna kwota czynszu za miesięczny wynajem nieruchomości.

Stanowisko parkingowe jest przyporządkowane do lokalu i jest dostępne dla korzystającego z apartamentu bez dodatkowych opłat. Miejsce postojowe jest traktowane jako element wynajmowanego lokalu i nie może być wynajęte odrębnie od lokalu mieszkalnego.

Z umowy zawartej z Operatorem wynika, iż lokal zostanie przekazany Operatorowi w celu wynajmu krótkoterminowego. Operator nie może wykorzystać lokalu na cele inne niż wynajem krótkoterminowy. Lokal został przekazany Operatorowi wyłącznie w celu wynajmu dla turystów. Tym samym, nie można uznać, iż lokal został oddany w dzierżawę na cele jego działalności, a w konkretnym celu, tj. świadczenia usług krótkoterminowego zakwaterowania na rzecz gości. W szczególności, z uwagi na fakt, iż czynsz ustalony w rozliczeniach pomiędzy Wnioskodawczynią a Operatorem nie jest wartością stałą, a jest uzależniony od dni zakwaterowania w nim gości oraz ceny za dzień pobytu.

Uzupełnienie opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego

W nadesłanym do wniosku uzupełnieniu w odpowiedzi na pytania Organu wskazała Pani:

1)Wskazanie symbolu Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) dla świadczonej przez Panią działalności w zakresie wynajmu dwóch mieszkań na cele mieszkalne.

Odp.: Świadczone usługi najmu dwóch mieszkań na cele mieszkalne, wskazanych we wniosku, według Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług PKWiU 2015 (zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 4 września 2015 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług (PKWiU) (Dz. U. z 2015 r. poz. 1676 ze zm.) należy klasyfikować jako świadczenia usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1).

2)Z jakimi najemcami i na jaki okres zostały zawarte umowy najmu dwóch mieszkań na cele mieszkaniowe (czy są to umowy długoterminowe)?

Odp.: Umowy najmu na cele mieszkalne ww. dwóch mieszkań zostały zawarte z osobami fizycznymi na okresy 24 miesięcy, tj. od 28 października 2021 r. do 30 listopada 2023 r. oraz od 13 kwietnia 2022 r. do 13 kwietnia 2024 r.

3)Czy z zawartych umów najmu dwóch mieszkań jednoznacznie wynika, że najemcy zobowiązują się do wykorzystywania wynajmowanych mieszkań wyłącznie na własne cele mieszkaniowe?

Odp.: Tak, z zawartych umów najmu dwóch mieszkań jednoznacznie wynika, że najemcy zobowiązują się do wykorzystywania wynajmowanych mieszkań wyłącznie na własne cele mieszkaniowe.

4)Czy najem dwóch mieszkań wiąże się z przeniesieniem ośrodka życia najemców do wynajmowanych mieszkań?

Odp.: Wnioskodawczyni nie ma takiej wiedzy. Umowy zawarte z najemcami dotyczą najmów długoterminowych.

5)Czy wynajmuje Pani mieszkania najemcom we własnym imieniu i na własny rachunek?

Odp.: Tak, Wnioskodawczyni wynajmuje dwa ww. mieszkania we własnym imieniu i na własny rachunek.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług

1.Czy w oparciu o przedstawione zdarzenie przyszłe Wnioskodawczyni przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym? (oznaczone we wniosku nr 1)

2.Czy w przypadku wynajmowania jednocześnie lokali na cele mieszkalne oraz lokali na cele niemieszkalne (zakwaterowania krótkoterminowego), Wnioskodawczyni przysługuje zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT w stosunku świadczenia usług najmu na cele mieszkalne? (oznaczone we wniosku nr 4)

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Wnioskodawczyni przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawczyni, świadczone dotychczas usługi najmu mieszkań na cele mieszkalne będą objęte zwolnieniem z podatku od towarów i usług przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 36, natomiast stawka podatku 23% będzie miała zastosowanie wyłącznie w odniesieniu do świadczonych usług najmu na rzecz Operatora, który następnie będzie świadczył usługi zakwaterowania.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 1

Przepisy art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy o VAT precyzują jakie podmioty wpisują się w definicję podatnika podatku od towarów i usług. Ustawodawca nie wymienił wśród nich małżonków. Ustawa o podatku od towarów i usług nie obejmuje także małżonków jako odrębnej kategorii podatników. Tym samym na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług małżonkowie nie są uznawani za jeden podmiot podatkowy, bowiem każdy z nich wykonując samodzielnie czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług będzie odrębnym podatnikiem tego podatku. Co więcej, autonomiczność prawa podatkowego wyklucza możliwość takiej interpretacji przepisów, która zakładałaby, że wspólność majątkowa istniejąca między małżonkami na podstawie przepisów Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, ma wpływ na zakres ich praw i obowiązków jako podatników podatku od towarów i usług.

Tym samym, przepisy ustawy o VAT nie sprzeciwiają się temu, aby w przypadku funkcjonowania ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej tylko jeden z małżonków rozliczał podatek VAT jako czynny zarejestrowany podatnik VAT, o ile to właśnie wyłącznie on będzie stroną umowy najmu.

Zatem rozliczenie podatku VAT przez jednego z małżonków, który będzie dokonywał wynajmu, jest dopuszczalne.

W akcie notarialnym dokumentującym tego rodzaju nabycie nieruchomości wymieniani są oboje małżonkowie, jeżeli istnieje między nimi ustawowa wspólność majątkowa. Wspólność wynikająca ze stosunku małżeństwa jest współwłasnością łączną uprawniającą do współposiadania rzeczy wchodzących w skład majątku wspólnego, a w czasie jej trwania żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.

Mając na uwadze przywołane wyżej przepisy, należy raz jeszcze podkreślić, że celem faktury jest przede wszystkim udokumentowanie rzeczywistego przebiegu zdarzeń gospodarczych, zarówno pod względem przedmiotu transakcji, jak i podmiotów biorących w niej udział. Z powyższego wynika, że o prawidłowości faktur wystawianych i otrzymywanych przez podatników powinny decydować przede wszystkim ustalenia, czy dokumenty te potwierdzają rzeczywiste transakcje handlowe między określonymi podmiotami.

Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi, tzn. których następstwem jest określenie podatku należnego (powstanie zobowiązania podatkowego).

Należy zauważyć, że formułując w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT warunek związku ze sprzedażą opodatkowaną, ustawodawca nie uzależnia prawa do odliczenia od związku zakupu z obecnie wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Wystarczającym jest, że z okoliczności towarzyszących nabyciu towarów lub usług przy uwzględnieniu rodzaju prowadzonej przez podatnika działalności gospodarczej wynika, że zakupy te dokonane są w celu ich wykorzystania w ramach jego działalności opodatkowanej.

Zatem, w podatku od towarów i usług obowiązuje zasada tzw. „niezwłocznego odliczenia podatku naliczonego”. Zasada ta wyraża się tym, że podatnik, aby skorzystać z prawa do odliczenia, nie musi czekać, aż nabyty towar lub usługa zostaną odsprzedane lub efektywnie wykorzystane na potrzeby działalności opodatkowanej.

W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowoprawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Podkreślić należy, że ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

W myśl art. 88 ust. 4 ustawy o VAT, obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7.

Podsumowując, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje czynny, zarejestrowany podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Przedstawiona powyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego przez podmiot niebędący czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT oraz w sytuacji, gdy towary i usług nie są w ogóle wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi.

Stwierdzić zatem należy, że skoro nieruchomość (pomimo, że stanowi majątek wspólny małżonków) została nabyta do wspólnego majątku i będzie wykorzystywana wyłącznie przez jednego z małżonków na cele sprzedaży opodatkowanej, to - przy założeniu, że nie wystąpią okoliczności wymienione w art. 88 ustawy - przysługuje prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego z faktury dokumentującej zakup tej nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe oraz przedstawione zdarzenie przyszłe należy uznać, iż Wnioskodawczyni, po zarejestrowaniu się jako podatnik VAT czynny, będzie miała prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie lokalu mieszkalnego oraz miejsca postojowego w garażu podziemnym.

Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania nr 2

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu, o których mowa w art. 22a ust. 1 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2021 r. poz. 2224 oraz z 2022 r. poz. 807 i 1561).

Mając na uwadze powyższe, świadczenie usług najmu mieszkań na cele mieszkalne, po dokonaniu rejestracji Wnioskodawczyni jako podatnika VAT czynnego będą podlegały zwolnieniu przewidzianemu w art. 43 ust. 1 pkt 36.

Natomiast świadczenie usług najmu na podstawie umowy zawartej z Operatorem nie podlega żadnym preferencjom przewidzianym w ustawie o VAT, a zatem będzie podlegało opodatkowaniu stawką VAT w wysokości 23%.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Stosownie do art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570), zwanej dalej ustawą:

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy:

Według art. 15 ust. 2 ustawy:

Podstawowe zasady dotyczące odliczania podatku naliczonego zostały sformułowane w art. 86 ust. 1 ustawy. W myśl tego przepisu:

Zgodnie z art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy:

Stosownie do ww. przepisów, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje zarejestrowany czynny podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza możliwość dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku i niepodlegających temu podatkowi. Zrealizowanie prawa do odliczenia możliwe jest wyłącznie przez podatników zarejestrowanych jako „podatnicy VAT czynni”.

Terminy, w których powstaje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego, ustawodawca określił w art. 86 ust. 10 ustawy. Zgodnie z tym przepisem:

Natomiast jak stanowi art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy:

Przy czym w myśl art. 86 ust. 11 ustawy:

Z kolei, w art. 86 ust. 13 ustawy wskazano, że:

Ustawodawca stworzył podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w określonych terminach, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno tzw. przesłanek pozytywnych, to jest m.in. tego że zakupy będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy o VAT.

Zgodnie z art. 88 ust. 4 ustawy:

Z treści ww. art. 88 ust. 4 ustawy nie wynika jednakże, by do nabycia uprawnienia do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego konieczne było posiadanie statusu podatnika VAT czynnego w momencie otrzymania faktury zakupowej. W dacie otrzymania faktury konieczne jest aby podmiot, który ją otrzymuje, był podatnikiem w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, czyli podmiotem wykonującym samodzielnie działalność gospodarczą (zdefiniowaną w ust. 2 tegoż artykułu), bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Jednakże dla realizacji prawa do odliczenia podatku naliczonego podatnik musi posiadać status podatnika VAT czynnego (podatnik musi posiadać taki status w momencie realizacji uprawnienia).

W myśl art. 96 ust. 1 ustawy:

Z kolei zgodnie z ust. 3 ww. artykułu:

Stosownie do art. 96 ust. 4 ustawy:

Natomiast na mocy art. 99 ust. 1 ustawy:

Wzór dokumentu VAT-R zgłoszenia rejestracyjnego w zakresie podatku od towarów i usług określony został Rozporządzeniem Ministra Finansów z dnia 9 marca 2020 r. w sprawie wzorów dokumentów związanych z rejestracją w zakresie podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 55). Regulacje zawarte w § 1 pkt 1 ww. rozporządzenia określają wzór zgłoszenia rejestracyjnego w zakresie podatku od towarów i usług, stanowiący załącznik nr 1 do rozporządzenia.

Rejestracja następuje zatem w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług i od tego dnia przysługuje mu prawo do odliczania podatku naliczonego od dokonywanych zakupów.

Należy rozróżnić moment powstania prawa do odliczenia od momentu skorzystania z tego prawa. Jego realizacja następuje poprzez złożenie deklaracji podatkowej, wyrażającej wolę skorzystania przez podatnika z prawa do odliczenia i aby skutecznie zrealizować już powstałe uprawnienie, podatnik musi usunąć – najpóźniej przed skorzystaniem z tego prawa – wszelkie przesłanki negatywne, w tym brak rejestracji, który uniemożliwia identyfikowanie go jako podatnika.

Warto również zaznaczyć, że w wyroku Trybunału Sprawiedliwości UE w sprawie C-400/98 stwierdzono, iż prawo do odliczenia podatku naliczonego związanego z dokonaniem inwestycji nie jest uzależnione od dokonania wcześniejszej rejestracji dla celów podatku VAT. Potwierdzeniem takiej tezy mogą być także wyroki TSUE w sprawach C-268/83 oraz C-110/94, gdzie TSUE wskazał, że powstanie prawa do odliczenia nie zależy od formalnego uznania statusu podatnika przez organy podatkowe. Nabywane jest ono automatycznie, z chwilą uzyskania statusu podatnika, którym się staje w momencie pierwszych inwestycji związanych z przyszłą działalnością gospodarczą.

Natomiast z orzecznictwa TSUE w sprawie C-385/09 Nidera wynika, że prawo do odliczenia powstaje w momencie, w którym podatek ten stał się należny, a jego powstanie nie jest w żaden sposób uzależnione od formalnego uznania statusu podatnika przez organ skarbowy, ale od zaistnienia po stronie podatnika zamiaru, potwierdzonego obiektywnymi dowodami, prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów dotyczących VAT.

Zatem, należy jeszcze raz wskazać, że ustawa o podatku od towarów i usług nie pozbawia podatnika prawa do dokonania odliczenia podatku VAT od zakupów poczynionych przed rejestracją, o ile występują przesłanki, że zakupione towary i usługi będą wykorzystywane do bieżących (lub przyszłych) czynności opodatkowanych (oraz ewentualnie spełniać inne warunki określone w przepisach ustawy). Niemniej ustawodawca narzucił podatnikom obowiązek rejestracji jako podatnik VAT czynny. Rejestracja następuje w momencie zgłoszenia rejestracyjnego, tj. złożenia w urzędzie skarbowym druku VAT-R. Z tym momentem podmiot uzyskuje formalne znamiona statusu podatnika podatku od towarów i usług i od tego dnia przysługuje mu prawo do odliczania podatku naliczonego od dokonywanych zakupów. Zatem podatnik nabywa prawo do odliczenia podatku naliczonego w momencie powstania obowiązku podatkowego i otrzymania faktury, lecz aby uprawnienie to zrealizować, musi posiadać status podatnika VAT czynnego w momencie realizacji uprawnienia.

Należy w tym miejscu przywołać art. 659 § 1 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610), który stanowi, że:

Należy zauważyć, że najem jest umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.

Zatem, najem jako usługa, wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywana jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji najem lokalu stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

W kontekście sprawy należy ponadto wskazać, że problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy Kodeks cywilny.

W myśl art. 195 Kodeksu cywilnego:

W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych, każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Jak stanowi art. 196 § 1 ustawy Kodeks cywilny:

Zgodnie z treścią art. 196 § 2 ustawy Kodeks cywilny:

Na mocy art. 198 ustawy Kodeks cywilny:

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Zauważenia w tym miejscu wymaga, że kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1359 ze zm.).

Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej).

W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

W myśl art. 36 § 1 i § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego:

Na mocy zapisu zawartego w art. 43 § 1 Kodeksu cywilnego:

Należy wskazać, że małżeństwo nie należy do żadnej kategorii podmiotów wymienionych w cytowanym wcześniej art. 15 ust. 1 ustawy. Powyższe stwarza dla małżonków prowadzących działalność gospodarczą szczególną sytuację prawną. Żaden z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług nie zabrania małżonkom prowadzenia działalności gospodarczej jako odrębnym podatnikom. Nie ma przy tym przeszkód, aby pomiędzy małżonkami prowadzącymi odrębne działalności istniała ustawowa wspólność majątkowa. W konsekwencji, podatnikiem podatku od towarów i usług jest ten z małżonków, który dokonał czynności podlegającej opodatkowaniu. Autonomiczność prawa podatkowego wyklucza bowiem możliwość interpretacji przepisów, która zakładałaby, że stosunki majątkowe między małżonkami, regulowane przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, mogą kształtować zakres praw i obowiązków podatników podatku od towarów i usług.

Należy podkreślić, że w sytuacji, gdy jedno z małżonków w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą jest czynnym podatnikiem VAT, pozbawienie go prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego w sytuacji, gdy nabyty towar będzie wykorzystywany przez niego w prowadzonej działalności gospodarczej, naruszałoby zasadę neutralności – fundamentalną zasadę obowiązującą w podatku od towarów i usług.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że wynajmuje Pani aktualnie dwa mieszkania na cele mieszkalne. Planuje Pani zarejestrować się jako podatnik VAT czynny.

W styczniu 2023 r. nabyła Pani wraz z małżonkiem lokal mieszkalny przeznaczony na wynajem krótkoterminowy oraz miejsce postojowe w garażu podziemnym, które stanowią współwłasność małżeńską łączną.

Planuje Pani zawrzeć umowę najmu nabytej nieruchomości na cele niemieszkalne z Operatorem, który następnie będzie świadczył usługi krótkotrwałego zakwaterowania. Operator będzie we własnym zakresie poszukiwał gości, zamieszczał ogłoszenia, przygotowywał mieszkanie do zakwaterowania, rozliczał się z gośćmi itp. Operator będzie uiszczał na Pani rzecz czynsz, którego wysokość będzie uzależniona od przychodu uzyskanego przez Operatora z tytułu usług zakwaterowania. Stanowisko parkingowe jest przyporządkowane do lokalu i jest dostępne dla korzystającego z apartamentu bez dodatkowych opłat. Jak wynika z umowy zawartej z Operatorem, Operator nie może wykorzystywać lokalu na cele inne niż wynajem krótkoterminowy.

Przy tak przedstawionym opisie sprawy, Pani wątpliwości w pierwszej kolejności dotyczą tego, czy ma Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej nabycie lokalu mieszkalnego i miejsca postojowego w garażu podziemnym.

Odnosząc się do powyższych wątpliwości, należy zauważyć, że z całokształtu opisu sprawy wynika, że w momencie nabycia lokalu mieszkalnego, tj. w styczniu 2023 r., nie była Pani zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku VAT. Jednocześnie wskazała Pani jednak, że planuje Pani zarejestrować się jako podatnik VAT czynny.

Ponadto należy w tym miejscu wskazać, że dla świadczonych przez Panią usług najmu nieruchomości na cele niemieszkalne Operatorowi, który następnie będzie świadczył usługi krótkoterminowego zakwaterowania, przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych wydanych do tej ustawy nie przewidują zwolnienia, a zatem usługi te będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki podatku VAT.

Z uwagi na przedstawiony opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że będzie Pani przysługiwało prawo do odliczenia kwoty podatku naliczonego VAT wynikającego z faktury dokumentującej zakup lokalu mieszkalnego wraz z miejscem postojowym w garażu podziemnym, skoro zakupione towary zostały nabyte z zamiarem wykorzystywania ich wyłącznie na potrzeby opodatkowanej działalności gospodarczej prowadzonej przez Panią.

Jednakże, aby mogła Pani skorzystać z ww. prawa do odliczenia, musi Pani spełnić warunki formalne, aby dokonać tego odliczenia, tj. usunąć - najpóźniej przed skorzystaniem z tego prawa - wszelkie przesłanki negatywne, w tym brak rejestracji, który uniemożliwia identyfikowanie Pani jako podatnika.

W tym celu konieczne jest uprzednie złożenie zgłoszenia rejestracyjnego VAT-R, w którym wskaże Pani okres rozliczeniowy, od którego jako podatnik VAT czynny będzie rozliczać Pani podatek od towarów i usług i składać deklaracje dla potrzeb tego podatku.

Przy czym okres rozliczeniowy, za który może Pani złożyć pierwszą deklarację podatkową i dokonać realizacji odliczenia podatku naliczonego powinien być wskazany w oparciu o datę faktycznego rozpoczęcia działalności gospodarczej (poniesienia pierwszych wydatków na potrzeby tej działalności).

Mając na uwadze okoliczności sprawy oraz przywołane powyżej przepisy prawa należy stwierdzić, że skoro poniesione przez Panią przed dniem rejestracji do podatku VAT wydatki na zakup lokalu mieszkalnego z miejscem postojowym dokonywane były w celu przyszłego osiągania przychodów z działalności gospodarczej opodatkowanej podatkiem od towarów i usług (najmu na cele niemieszkalne), to będzie przysługiwało Pani prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego wynikającego z faktury je dokumentującej, z tym jednak zastrzeżeniem, że sama realizacja prawa do odliczenia może nastąpić dopiero po uzyskaniu przez Panią statusu zarejestrowanego (czynnego) podatnika podatku od towarów i usług.

Jednocześnie należy wskazać, że jeżeli małżonkowie pozostają we współwłasności małżeńskiej i nabywają dobro inwestycyjne, które jest używane w sposób wyłączny do celów prowadzonej działalności gospodarczej przez jednego z małżonków będących współwłaścicielami, to jeden z nich korzysta z prawa do odliczenia całości podatku naliczonego, pod warunkiem, że występuje związek pomiędzy poniesionymi wydatkami a wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Powyższe oznacza, iż fakt, że nabyty z mężem lokal wraz z miejscem postojowym stanowi majątek wspólny małżonków, nie wpływa w żaden sposób na Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego z faktury dokumentującej poniesione wydatki.

Tym samym, Pani stanowisko do pytania oznaczonego we wniosku nr 1 należy uznać za prawidłowe.

Pani wątpliwości w sprawie dotyczą następnie kwestii zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT najmu dwóch mieszkań na cele mieszkalne w myśl art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy.

W tym miejscu należy zauważyć, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy (od ogólnej zasady powszechności opodatkowania) i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalne. W efekcie podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji jedynie, gdy charakter czynności świadczonych przez niego w sposób jednoznaczny i nie budzący wątpliwości wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy:

Zwolnienie, które znajduje się w art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT stanowi implementację z art. 135 ust. 1 lit. l Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L z 2006 r. nr 347/1 ze zm.). Przepis powyższy stanowi, że Państwa członkowskie zwalniają następujące transakcje: „(…) dzierżawę i wynajem nieruchomości”.

Krajowe ustawodawstwo stanowi o zwolnieniu z opodatkowania usługi najmu pod warunkiem jego mieszkaniowego przeznaczenia.

Należy ponadto zauważyć, że stosownie do art. 43 ust. 20 ustawy:

W załączniku nr 3 do ustawy, zawierającym wykaz towarów i usług opodatkowanych stawką podatku w wysokości 8%, w poz. 47 wymienione zostały usługi mieszczące się w grupowaniu PKWiU 55, tj. „usługi związane z zakwaterowaniem”.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że ze zwolnienia od podatku od towarów i usług korzysta wyłącznie świadczenie usług wynajmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cele mieszkaniowe. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych, dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych, dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). W związku z tym, zwolnieniu nie podlega wynajem nieruchomości o charakterze mieszkalnym na cel inny niż mieszkaniowy.

Powyższe wskazuje, że przesłanki do zastosowania zwolnienia są następujące:

• świadczenie usługi na własny rachunek,
• charakter mieszkalny nieruchomości,
• mieszkaniowy cel najmu lub dzierżawy.

Zaistnienie wszystkich powyższych przesłanek skutkuje zastosowaniem zwolnienia od podatku. Brak któregokolwiek z powyższych elementów nie pozwala natomiast na zastosowanie zwolnienia i w konsekwencji następuje opodatkowanie świadczonej usługi.

Jak wskazała Pani we wniosku, aktualnie wynajmuje Pani we własnym imieniu i na własny rachunek dwa mieszkania na cele mieszkalne. Umowy najmu tych mieszkań zostały zawarte z osobami fizycznymi na okresy 24 miesięcy. Z zawartych umów najmu jednoznacznie wynika, że najemcy zobowiązują się do wykorzystywania tych mieszkań wyłącznie na własne cele mieszkaniowe. Ponadto wskazała Pani, że świadczone usługi najmu dwóch mieszkań należy klasyfikować jako świadczenia usług wynajmu i obsługi nieruchomości własnych lub dzierżawionych (PKWiU 68.20.1).

Mając na względzie powołane wyżej przepisy prawa – na gruncie niniejszej sprawy – zostaną spełnione wyżej opisane przesłanki, tak więc świadczone przez Panią usługi najmu dwóch mieszkań korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Pani usługi są bowiem świadczone na rzecz osób fizycznych, które są zobowiązane na podstawie umów najmu do wykorzystywania wynajmowanych lokali mieszkalnych wyłącznie na własne cele mieszkaniowe.

Zatem świadczone przez Panią usługi najmu dwóch mieszkań na cele mieszkaniowe korzystają ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy. Jednocześnie należy wskazać, że fakt jednoczesnego wynajmowania przez Panią innych lokali na cele niemieszkalne nie wpłynie na możliwość stosowania ww. zwolnienia dla świadczonych usług najmu ww. dwóch mieszkań.

Tym samym, Pani stanowisko do pytania oznaczonego we wniosku nr 4 należy również uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia oraz zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Niniejsza interpretacja indywidualna rozstrzyga wyłącznie w zakresie pytań dotyczących podatku od towarów i usług oznaczonych we wniosku nr 1 i 4. W zakresie pytań nr 2 i 3 dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Należy zaznaczyć, że pytania przedstawione przez Panią we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej wyznaczają zakres przedmiotowy tego wniosku. W związku z powyższym informujemy, że wydana interpretacja dotyczy tylko kwestii objętych pytaniami. Zatem, inne kwestie wynikające z opisu sprawy i własnego stanowiska, nie objęte pytaniami, nie zostały rozpatrzone w niniejszej interpretacji. Tym samym kwestia stawki podatku VAT dla najmu na cele niemieszkalne nie była przedmiotem niniejszej interpretacji.

Ponadto należy wskazać, że kwestia ustalenia wysokości stawki podatku od towarów i usług dla dostawy towarów lub świadczenia usług od dnia 1 lipca 2020 r. może być określona wyłącznie w ramach wydania wiążącej informacji stawkowej, o której mowa w art. 42a ustawy o VAT.

Jednocześnie wskazujemy, że interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy stan faktyczny/zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywało się będzie ze stanem faktycznym/zdarzeniem przyszłym podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

• Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.
• Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

• Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

• w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo
• w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).