Jak obciążać najemcę kosztami ciepła

W budynku szkoły, który nie jest w gminnym zasobie nieruchomości i nie jest oddany w trwały zarząd, znajduje się mieszkanie. Jego najemcą jest nauczyciel-emeryt. Płaci czynsz zgodnie z uchwałą oraz pokrywa koszty ogrzewania i ciepłej wody. Nie ma podliczników na zużycie CO. Faktury są wystawiane ze stawką VAT ZW. Ogrzewanie jest rozliczane co roku w styczniu na podstawie zużycia oleju opałowego i kosztów CO. Dzielimy je na powierzchnię szkoły i mnożymy przez metraż mieszkania. Kwota, która wyjdzie, jest wpisywana w aneks do umowy najmu na kolejny rok kalendarzowy. Nie możemy dokonać rozliczenia refakturą, tylko jako zwrot kosztów, ponieważ rozliczamy zużycie rocznie, a nie miesięcznie. Możemy kupić olej opałowy za 100 000 zł, a zużyć tylko za 50 000 zł. Poza tym byłyby miesiące, w których czynsz byłby wysoki i takie, gdy byłby bardzo niski. Naszym zdaniem nie jest to odsprzedaż ciepła, lecz zwrot kosztów za zużycie opału. Czy mamy rację?