Interpretacja indywidualna z dnia 11 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.362.2023.6.JS

Skoro planowana sprzedaż Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności Budynków, Budowli i pozostałych naniesień) i pozostałych składników podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem VAT i nie jest z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

25 września 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Wniosek dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży prawa wieczystego użytkowania gruntu oraz własności budynków, budowli oraz urządzeń budowlanych. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – w piśmie z 27 listopada 2023 r. (wpływ 27 listopada 2023 r.) i – w odpowiedzi na wezwanie II – w piśmie z 18 grudnia 2023 r. (wpływ 18 grudnia 2023 r.).

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1) Zainteresowany będący stroną postępowania (dalej: Kupujący, Nabywca):

X. Sp. z o.o.

NIP: (…)

2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania (dalej: Sprzedający, Zbywca):

Y. Sp. z o.o.

NIP: (…)

Treść wniosku jest następująca:

Opis stanu faktycznego

(wniosek został złożony z opisem zdarzenia przyszłego, jednak na dzień uzupełnienia przedmiotem wniosku jest już stan faktyczny)

Status Zainteresowanych ogólny opis Transakcji

A.Działalność Zbywcy

Y. sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Zbywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na dzień (planowanej) Transakcji (opisanej poniżej).

Zbywca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług działającym w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, której przeważający przedmiot działalności stanowi wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z).

Zbywca jest spółką projektową powołaną do realizacji inwestycji w L. Pierwotnie, po nabyciu Gruntu Zbywca dokonał jego zbycia na rzecz spółki C. Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w K., która była generalnym wykonawcą przedmiotowej inwestycji i wybudowała Budynek oraz Budowle jak również inne urządzenia budowlane wspierające funkcjonalnie Budynek oraz Budowle. Jednocześnie w trakcie prowadzenia robót budowlanych Zbywca prowadził komercjalizację Budynku, tj. poszukiwał najemców do Budynku. Jednocześnie po realizacji inwestycji przez generalnego wykonawcę Zbywca nabył powrotnie Grunt wraz z wybudowanym na nim Budynkiem oraz Budowlami oraz innymi urządzeniami budowlanymi celem dalszego zbycia na rzecz podmiotu, który będzie prowadzić działalność polegającą na wynajmie Budynku dla celów komercyjnych (patrz również punkt 5 poniżej). Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Wszelkie czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej były i są wykonywane na podstawie umów usługowych, zawartych z innymi podmiotami.

B.Działalność Nabywcy

X. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w W. (dalej: „Nabywca”) posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce i jest zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. Nabywca będzie również zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na dzień planowanej Transakcji (opisanej poniżej).

Zgodnie z danymi zawartymi w Krajowym Rejestrze Sądowym, przedmiotem podstawowej działalności Nabywcy jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (68.20.Z).

Nabywca w ramach prowadzonej działalności zajmuje się również zarządzaniem nieruchomościami wykonywanym na zlecenie, czy kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek.

C.Powiązania między Zainteresowanymi

Zbywca oraz Nabywca będą w dalszej części wniosku określani łącznie jako „Zainteresowani”.

Zainteresowani nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych.

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o podatku od towarów i usług.

D.Ogólny opis Transakcji

Nabywca i Zbywca planują zawrzeć (...) 2023 r. (albo w okolicy tej daty) transakcję sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości wraz z prawem własności wybudowanego budynku magazynowo-produkcyjnego (…) z zapleczem socjalno-biurowym oraz niezbędnymi urządzeniami budowlanymi, zlokalizowanej w L. (…) przy ul. (…), wraz z pozostałymi składnikami majątkowymi wskazanymi w dalszej części opisu zdarzenia przyszłego (obejmującej również przejęcie praw i obowiązków ze wskazanych tam umów) (dalej: „Transakcja”).

Zamiarem Zbywcy oraz Nabywcy jest opodatkowanie Transakcji podatkiem od towarów i usług według stawki 23%.

W związku z powyższym, w takim zakresie, w jakim dokonywana w ramach Transakcji dostawa budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości podlegać będzie na datę zawarcia planowanej umowy sprzedaży zwolnieniu od podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług, Zbywca i Nabywca zrezygnują z tego zwolnienia od podatku od towarów i usług i dokonają wyboru opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy budynków, budowli lub ich części wchodzących w skład Nieruchomości na podstawie art. 43 ust. 10 w zw. z art. 43 ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, poprzez złożenie zgodnego oświadczenia Zbywcy i Nabywcy, że wybierają opodatkowanie dostawy budynków, budowli i ich części wchodzących w skład Nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą (fakturami) wystawioną (wystawionymi) przez Zbywcę.

Przedmiotem wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego (dalej: „Wniosek”) jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia podatku od towarów i usług) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji.

1.Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

A.Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji

W ramach Transakcji Nabywca ma zamiar nabyć od Zbywcy:

- prawo użytkowania wieczystego nieruchomości obejmującej działki o numerach ewidencyjnych (…), (…), (…), (…), o łącznej powierzchni 8,6508 ha, stanowiącą własność Gminy Miasta (...), oddaną w użytkowanie wieczyste do 5 grudnia 2089 r., dla której Sąd Rejonowy dla (…) prowadzi księgę wieczystą KW Nr (…) („Grunt”);

- prawo własności posadowionego na Gruncie budynku magazynowo-produkcyjnego z zapleczem socjalno-biurowym wraz z niezbędnymi urządzeniami budowlanymi (dalej: „Budynek”) oraz Budowli (zdefiniowanych poniżej);

- inne składniki majątkowe wskazane w punkcie (6.) opisu zdarzenia przyszłego. 

Grunt, Budynek oraz Budowle (zdefiniowane poniżej) łącznie dalej będą określane jako „Nieruchomość”.

W momencie sprzedaży przez Zbywcę na rzecz Nabywcy, Nieruchomość obejmować będzie:

- prawo użytkowania wieczystego Gruntu; działki o numerach (…), (…) oraz (…) wchodzące w skład Gruntu zabudowane są Budynkiem oraz dodatkowo Budowlami, natomiast działka numer (…) jest zabudowana wyłącznie na cele infrastruktury technicznej;

- prawo własności znajdującego się na Gruncie Budynku magazynowo produkcyjnego (…) wraz z zapleczem socjalno-biurowym; na moment złożenia wniosku (i) budowa Budynku została ukończona, (ii) Budynek został dopuszczony do użytkowania na podstawie decyzji (…) z (...) 2021 r. sygn. (…), (iii) powierzchnie w Budynku zostały częściowo udostępnione najemcom w ramach zawartych umów najmu (pierwsze takie zdarzenie miało miejsce we wrześniu 2021 r.), jednak pomimo udostępnienia za powierzchnie nadal odpowiadał kierownik budowy; natomiast pierwsze przekazanie powierzchni najmu najemcom nastąpiło (...) 2021 r.;

- prawo własności budowli lub ich części wspierających funkcjonalnie Nieruchomość i będących własnością Zbywcy: (i) znajdujących się na Gruncie, jak również (ii) mogących znajdować się poza Gruntem (przykładowo w przypadku przyłączy, które mogą być położone częściowo w granicy Gruntu lub poza Gruntem), jednak służących do obsługi Nieruchomości (dalej jako „Budowle”).

B. Szczegółowe zestawienie budynków i budowli wchodzących w skład Transakcji i ich położenie

Tabela poniżej przedstawia budynki i budowle w rozumieniu ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane wchodzące w skład Nieruchomości:

Poza ww. Budowlami na Nieruchomości mogą znajdować się również inne naniesienia (np. obiekty małej architektury czy też urządzenia budowlane) będące własnością Zbywcy i funkcjonalnie wspierające Nieruchomość (ale niebędące budowlami w rozumieniu Prawa budowlanego), które będą również przedmiotem Transakcji. Wszystkie takie naniesienia są na trwale związane z Gruntem i nie stanowią odrębnych od niego ruchomości.

C.Inne instalacje

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt mogą przechodzić instalacje (np. przyłącza kanalizacji sanitarnej oraz wodociągowej) będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji.

D.Planowana data Transakcji

Zgodnie z Państwa zamierzeniami, zamknięcie Transakcji (tj. zawarcie umowy sprzedaży przenoszącej prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości (oraz niektórych praw i obowiązków ściśle związanych z samą Nieruchomością) na rzecz Nabywcy planowane jest w III kwartale 2023 r. A zatem, w zakresie Budynku, który został udostępniony pierwszym Najemcom we wrześniu 2021 r., zaś wydany pierwszym najemcom na podstawie zawartych umów najmu (...) 2021 r. (w dacie uzyskania pozwolenia na użytkowanie) nie można wykluczyć, że zamknięcie Transakcji będzie miało miejsce przed upływem, jak i po upływie dwóch lat (w zależności od tego jaka data zostanie uznana za datę pierwszego zasiedlenia Budynku).

E.Prace ulepszeniowe dotyczące Nieruchomości

W odniesieniu do prac ulepszeniowych, czy remontowych dokonywanych na Nieruchomości, Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z wydatkami na nie ponoszonymi.

Nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynków będą prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym planowane jest, że wartość takich prac nie będzie równa ani nie przekroczy 30% wartości początkowej Budynku, a Zbywca dokona odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z ww. wydatkami).

F.Najem i wydanie powierzchni najemcom

W związku z Nieruchomością zostały zawarte następujące umowy najmu:

-umowa z (...) 2021 r. zawarta z (…) sp. z o.o.

-umowa z (...) 2021 r. zawarta ze (…) sp. z o.o.

-umowa z (...) 2022 r. zawarta z (…) sp. z o.o.

-umowa z (...) 2022 r. zawarta z (…) sp. z o.o.

-umowa z (…) sp. z o.o. – ta umowa będzie rozwiązana w związku z zamknięciem Transakcji

Powierzchnie w Budynku zostały częściowo wydane najemcom w ramach zawartych umów najmu (pierwsze takie zdarzenie miało miejsce we wrześniu 2021 r.

G.Status działek - zabudowa, decyzje WZ, MPZP

H. Dodatkowe informacje związane z przedmiotem Transakcji (decyzje WZ, MPZP, prace wykończeniowe etc.)

Ponadto należy wskazać, że:

- Nieruchomość objęta jest obowiązującym planem zagospodarowania przestrzennego przyjętym przez Radę Miejską w (…), uchwałą Nr (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla części obszaru miasta L. i zgodnie z tym planem działki (....), (....), (....) oraz (....) stanowią tereny zabudowy produkcyjnej, magazynowej i składów;

- zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych Budynek jest zakwalifikowany do klasy zbiorniki, silosy i budynki magazynowe (1252) lub pozostałe budynki niemieszkalne, gdzie indziej nie wymienione (1274);

- pewne części Budynku (o przeznaczeniu technicznym) ze względu na swoją naturę mogą nie być bezpośrednio użytkowane przez najemców, natomiast są uwzględniane w kalkulacji powierzchni najmu brutto (GLA) proporcjonalnie do powierzchni użytkowej najmowanej przez najemców; takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynku i – stanowiąc jego integralną część – służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

- najemcy korzystać będą z powierzchni wspólnych Budynku, tj. takich, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”); Powierzchnie Wspólne obejmują np. wjazdy do Budynku; zgodnie z zawartymi umowami najmu, najemcy są i będą zobowiązani do ponoszenia kosztów utrzymania Powierzchni Wspólnych, w szczególności kosztów mediów, kosztów utrzymania czystości, kosztów serwisu technicznego, kosztów ochrony, kosztów zarządzania; wyżej wymienione opłaty są i będą dokonywane na podstawie faktur VAT wystawianych przez Zbywcę na rzecz najemców (w przypadkach, w których przed dokonaniem Transakcji rozpoczął się już okres najmu);

- nie jest wykluczone, że na moment zawarcia Transakcji, a także po dokonaniu Transakcji, w odniesieniu do przynajmniej części Budynku będą prowadzone przez Zbywcę prace wykończeniowe oraz prace mające na celu usuwanie usterek (przy czym planowane jest, że wartość takich prac nie będzie równa ani nie przekroczy 30% wartości początkowej Budynku, a Zbywca dokona odliczenia podatku od towarów i usług naliczonego w związku z ww. wydatkami);

- Budowle będą elementami służącymi funkcjonowaniu Budynku jako całości zgodnie z ich przeznaczeniem i – w odróżnieniu od powierzchni samego Budynku – nie będą zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu; podobnie jednak jak powierzchnie Budynku o charakterze technicznym, takie Budowle będą jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania lub będą wspierać funkcjonalnie Budynek i będą służyć działalności polegającej na wynajmie powierzchni Budynku (podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług); uzyskana zgodna na użytkowanie Budynku obejmuje również Budowle; z perspektywy prawa administracyjnego, na tej podstawie możliwe jest/będzie rozpoczęcie użytkowania ww. obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem;

- na terenie Nieruchomości umiejscowione są miejsca postojowe, które będą przeznaczone również do korzystania przez najemców (w ramach umów najmu podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług);

- w dniu Transakcji w odniesieniu do Budynku mogą obowiązywać regulaminy porządkowe określające zasady funkcjonowania, korzystania i/lub eksploatacji poszczególnych obiektów.

3. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy.

Prawo użytkowania wieczystego działek wchodzących w skład Gruntu zostało pierwotnie nabyte przez Zbywcę na podstawie umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zawartej (...) 2020 r. pomiędzy (…) Sp. z o. o. z siedzibą w (…) (jako sprzedającym) a Zbywcą (jako kupującym) w formie aktu notarialnego nr Rep. A nr (…). Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Jeszcze przed nabyciem działek, na podstawie decyzji Prezydenta Miasta L. z (...) 2020 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, Zbywca rozpoczął realizację inwestycji mającej na celu budowę opisanego już wyżej Budynku magazynowo-produkcyjnego z zapleczem socjalno-biurowym oraz innymi niezbędnymi elementami i urządzeniami.

Następnie (...) 2020 r. prawo użytkowania wieczystego działek wchodzących w skład Gruntu nabyte na podstawie ww. umowy przez Zbywcę zostało przezeń zbyte na rzecz C. Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w K. na podstawie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego nr Rep. A nr (…). Transakcja ta była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Spółka C. Sp. z o. o. Sp. k. była generalnym wykonawcą przedmiotowej inwestycji i wybudowała Budynek oraz Budowle jak również inne urządzenia budowlane wspierające funkcjonalnie Budynek oraz Budowle.

Po realizacji ww. inwestycji (...) 2022 r. Nieruchomość została sprzedana w drodze umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego nr Rep. A nr (…), w której zbywającym była spółka C. Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w K. a nabywcą Zbywca (na podstawie tej umowy Zbywca stał się z powrotem właścicielem Nieruchomości).

W związku z przedmiotową inwestycją Zbywca był uprawiony i dokonywał odliczenia podatku naliczonego podatku od towarów i usług.

Jak wskazano powyżej, Zbywca zakończył już komercjalizację Budynku i aktualnie, zamiarem Zbywcy jest sprzedaż Budynku po jego wynajęciu. Wprawdzie w okresie pomiędzy (i) oddaniem do używania Budynku i przekazaniem wynajętej powierzchni najemcom a (ii) datą sprzedaży Budynku – Zbywca świadczy usługi wynajmu i wystawia z tego tytułu faktury na najemców – niemniej jednak, prowadzenie długotrwałej działalności w tym zakresie nie jest zgodne z aktualnymi zamiarami Zbywcy. Innymi słowy, aktualny model biznesowy Zbywcy zakłada czerpanie zysków z działalności związanej z budową, komercjalizacją i sprzedażą budynków, a nie z długoterminowego wynajmu powierzchni w budynkach. W szczególności, aktualnie zamiarem Zbywcy nie jest prowadzenie długotrwałej działalności polegającej na wynajmie powierzchni w budynkach i czerpanie dochodów z tego tytułu.

Nieruchomość opisana we wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych dla celów statutowych. Nieruchomość nie jest wyodrębniona funkcjonalnie od innych rodzajów działalności Zbywcy, gdyż poza pozycjami bilansu o charakterze finansowym, Nieruchomość stanowi jedyne aktywo Zbywcy.

Zbywca nigdy nie wykorzystywał Nieruchomości do prowadzenia działalności podlegającej zwolnieniu z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.

W okresie do momentu Transakcji Zbywca zapewnia bieżące funkcjonowanie Nieruchomości przy wykorzystaniu zewnętrznych dostawców usług – tj. w szczególności, Zbywca jest stroną następujących umów w tym zakresie:

-umowy o zarządzanie Nieruchomością („Umowa o Zarządzanie Nieruchomością”);

-umów na dostawę usług do Nieruchomości (np. umów na obsługę techniczną, sprzątanie powierzchni wspólnych, serwis urządzeń, ochronę itp. („Umowy Serwisowe”);

-umów na dostawę mediów do Nieruchomości („Umowy na Dostawę Mediów”).

4. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji

A. Pozostałe elementy objęte Transakcją

W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności:

- Nieruchomość (tj. prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynku i Budowli oraz urządzeń budowlanych na trwałe związanych z Gruntem);

- prawo własności ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z Budynkiem (jak również – potencjalnie – z innymi obiektami budowlanymi i urządzeniami Zbywcy zapewniającymi prawidłowe funkcjonowanie Budynku);

- prawa i obowiązki z umów najmu dotyczących powierzchni Budynku (tj. zarówno tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego, jak i tych, dla których przeniesienia konieczna będzie cesja;

- prawa i obowiązki wynikające z instrumentów zabezpieczenia wykonania zobowiązań najemców wynikających z umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowych, gwarancji podmiotu dominującego i oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji oraz kaucji najemców) w zakresie, w jakim takie instrumenty będą istniały i będą zbywalne na dzień Transakcji;

- wynikające z przenoszonych umów najmu zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy wpłacili kaucje, do ich zwrotu lub rozliczenia zgodnie z odpowiednimi umowami najmu, oraz zobowiązania Zbywcy wobec najemców, którzy dostarczyli odpowiednie dokumenty zabezpieczenia do ich zwrotu zgodnie z odpowiednimi umowami najmu (w zakresie, w jakim takie zobowiązania będą istniały na moment Transakcji);

- autorskie prawa majątkowe do dokumentacji obejmującej, m.in. projekty budowlane Budynku przygotowanej przez właściwe podmioty i sporządzonej na potrzeby inwestycji będącej przedmiotem wniosku – (o ile i w zakresie w jakim autorskie prawa majątkowe będą posiadane przez Zbywcę i będą zbywalne na dzień Transakcji), oraz prawa własności nośników (takich jak materiały, rejestry czy też pliki), zawierających ww. dokumentację;

- prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi w związku z wykonanymi pracami związanymi ze wzniesieniem na Nieruchomości Budynków i Budowli, robotami budowlanymi prowadzonymi w odniesieniu do Nieruchomości, w tym prawa i obowiązki wynikające z zabezpieczeń dotyczących tych robót, np. kaucja na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji/rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (o ile takie występują) oraz prawa związane z odpowiedzialnością twórców dokumentacji obejmującej, m.in. projekt koncepcyjny Budynków z tytułu gwarancji jakości i rękojmi;

- dokumentacja techniczna związana z funkcjonowaniem Nieruchomości, zawierająca w szczególności oryginały wszystkich decyzji administracyjnych dotyczących Nieruchomości i procesu budowlanego Budynku, oryginały umów o roboty budowlane, karty gwarancyjne, projekty, instrukcje obsługi urządzeń mieszczących się w Budynku, instrukcje BHP dla Budynku, instrukcje systemu przeciwpożarowego, książkę obiektu budowlanego, wszystkie karty dostępu i klucze do Budynku, kody do systemu zarządzania budynkiem (jeśli dotyczy) i oryginał świadectwa efektywności energetycznej;

- znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i finansowa dotycząca przedmiotu Transakcji:

- wszystkie umowy najmu, a także wszystkie dokumenty dotyczące zabezpieczeń, protokoły przekazania dotyczące wynajmowanych pomieszczeń oraz dokumentacja zabezpieczeń gwarancji budowlanych;

- dokumentacja finansowa i księgowa niezbędna do dalszej eksploatacji Nieruchomości i rozliczenia kosztów operacyjnych Nieruchomości z najemcami;

- projekty koncepcyjne, projekty przetargowe, projekty budowlane, projekty wykonawcze dla Budynku i Budowli obsługujących Nieruchomość, rysunki i opisy niezbędne do wykonania Budynku, dokumentację powykonawczą Budynku (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną) oraz dokumentację techniczną i koncepcje instalacji wraz z koncepcjami punktów przyłączenia (terminali) właściwych sieci wyszczególnionych dla Budynku (włącznie z powykonawczą inwentaryzacją geodezyjną), wymagane na podstawie odpowiednich przepisów;

- prawa i obowiązki wynikające z Umowy Dobrosąsiedzkiej z (...) 2021 roku zawartej z właścicielem sąsiedniej nieruchomości – (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością;

- prawa i obowiązki wynikające z dzielenia dostępu do gazu z (...) 2022 roku zawartej z właścicielem sąsiedniej nieruchomości – (…) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Dodatkowo, przeniesione mogą zostać pozwolenia administracyjne związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości.

W celu uniknięcia wątpliwości wskazali Państwo również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

B.Elementy nieobjęte Transakcją

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów:

1) praw i obowiązków wynikających z Umów Serwisowych i Umów na Dostawę Mediów; planowane jest, że na dzień Transakcji lub około tej daty Umowy o Dostawę Mediów i Umowy Serwisowe zostaną wypowiedziane lub rozwiązane; należy przy tym dodać, iż Nabywca we własnym zakresie zawrze nowe umowy na dostawę mediów i dostawę usług serwisowych, z preferowanymi przez siebie dostawcami mediów/usług serwisowych (przy czym nie można wykluczyć, że mogą to być dostawcy, którzy będą dostarczać media/usługi serwisowe do Nieruchomości w okresie przed Transakcją a także, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów);

2) praw i obowiązków wynikających z umowy najmu siedziby Zbywcy;

3) oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Zbywcy (lub jego część);

4) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania (w szczególności z umów pożyczek oraz umowy kredytu bankowego) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcę (w tym umowy o prowadzenie ksiąg);

5) dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy;

6) praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank;

7) praw wynikających z należnych, lecz niezapłaconych wierzytelności – w szczególności – z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, płatnych przez najemców, przysługujących Zbywcy w chwili dokonania Transakcji, zafakturowanych przez Zbywcę na najemców przed datą Transakcji (w zakresie, w jakim takie wierzytelności będą istniały na dzień Transakcji);

8) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych;

9) praw z papierów wartościowych i środków pieniężnych innych niż ewentualne kaucje najemców lub kaucje na zabezpieczenie roszczeń powstałych w okresie gwarancji/rękojmi wynikających z umów generalnego wykonawstwa (jeśli są), o których mowa w opisie przedmiotu Transakcji;

10)praw i obowiązków wynikających z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

11)koncesji, licencji i zezwoleń innych niż wskazane powyżej;

12)patentów i innych praw własności przemysłowej;

13)majątkowych praw autorskich i majątkowych praw pokrewnych innych niż wskazane powyżej;

14)tajemnicy przedsiębiorstwa obejmującej know-how Zbywcy związany z komercjalizacją budynku.

Tym samym należy podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy (z zastrzeżeniem wyjątków opisanych we wniosku). W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z umów pożyczek, ani innych umów, czy instrumentów służących finansowaniu działalności Zbywcy.

C.Kwestia elementów kluczowych z perspektywy kwalifikacji Transakcji jako ZCP

Dodatkowo wskazali Państwo, co następuje:

- miejsce Nieruchomości w strukturze działalności Zbywcy: Nieruchomość stanowi kluczowe aktywo Zbywcy, zaś przyszła sprzedaż Nieruchomości (oraz – przejściowo – wynajem powierzchni) stanowić będzie główne źródło przychodów operacyjnych Zbywcy;

- umowa o Zarządzanie Nieruchomością: planowane jest, że Umowa o Zarządzenie Nieruchomością zostanie rozwiązana w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie z innym zarządcą niż zarządca, z którym zawarł umowę Zbywca;

- umowa współpracy pomiędzy poprzednim a nowym zarządcą Nieruchomości: jednocześnie, Strony wskazują że po zawarciu przez Nabywcę nowej umowy o zarządzanie nieruchomością rozważane jest zawarcie umowy współpracy pomiędzy nowym zarządcą będącym stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością z Nabywcą, a starym zarządcą będącym stroną rozwiązanej umowy o zarządzanie Nieruchomością zawartej w przeszłości ze Zbywcą; umowa o współpracy pomiędzy poprzednim a nowym zarządcą miałaby w szczególności doprecyzowywać zasady współpracy w zakresie przekazania dokumentów niezbędnych do zarządzania Nieruchomością oraz w zakresie rozliczenia opłat serwisowych, należności z tytułu czynszów, opłat za media zgodnie z ustaleniami Stron poczynionymi w ramach Transakcji; w efekcie powyższej współpracy nie zostanie zawarta jakakolwiek umowa pomiędzy Zbywcą a nowym zarządcą Nieruchomości, jak również pomiędzy Nabywcą a poprzednim zarządcą Nieruchomości;

- przejściowe korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: jak wskazano, intencją Stron jest rozwiązanie Umów o Dostawę Mediów, Umów Serwisowych i Umowy o Zarządzanie z dniem Transakcji lub około tej daty i zawarcie z dniem Transakcji nowych umów w tym zakresie przez Nabywcę (w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z takich umów); nie wyklucza się jednak tymczasowego korzystania przez Nabywcę z praw wynikających z niektórych z powyższych umów zawartych przez Zbywcę (do czasu zawarcia odpowiednich umów przez Nabywcę i przy zachowaniu odpowiednich rozliczeń pomiędzy Stronami); powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich rozwiązania lub wypowiedzenia ze skutkiem na datę Transakcji lub około tej daty; niemniej, w takim wypadku Zbywca wypowie przedmiotowe umowy w związku z Transakcją i rozpocznie się bieg okresów ich wypowiedzenia; w wyjątkowych sytuacjach może też się zdarzyć, że dana umowa będzie kontynuowana przez Zbywcę (dotyczy to umów, które przewidują kary, dodatkowe opłaty lub inne istotne utrudnienia operacyjne wynikające z ich wcześniejszego rozwiązania i/lub umów, które przewidują szczególne korzystne warunki finansowe); jednocześnie, Strony rozważają zawarcie trójstronnego porozumienia z (…) sp. z o.o. dzięki któremu Nabywca będzie miał możliwość przejęcia warunków umownych przysługujących Zbywcy przed Transakcją; w ramach porozumienia, w dniu jego zawarcia Nabywca zawrze nową umowę kompleksową dostarczania paliwa gazowego oraz nowy aneks „(...)”, zaś Zbywca rozwiąże umowę kompleksową oraz aneks zawarte z (…) sp. z o.o.; w efekcie zawartego porozumienia, Zbywca nie zostanie obciążony opłatą z tytułu wcześniejszego wypowiedzenia umowy z (…) sp. z o.o., zaś Nabywca uzyska warunki zbliżone albo takie same jak te przysługujące Zbywcy przed Transakcją;

- brak przejścia zakładu pracy: Zbywca nie zatrudnia pracowników.

5. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji

Po nabyciu Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie Nieruchomości. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Nabywcę przy wykorzystaniu własnych zasobów oraz przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze, że:

1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z Umowy o Zarządzanie Nieruchomością;

2) zasadniczo planowane jest rozwiązanie lub wypowiedzenie wszystkich Umów Serwisowych, Umów o Dostawę Mediów przed Transakcją lub około tej daty (oprócz umów, które przewidują kary lub dodatkowe opłaty lub inne istotne utrudnienia operacyjne wynikające z ich wcześniejszego rozwiązania lub też w sytuacji, w której takie umowy przewidują szczególne korzystne warunki finansowe);

3) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy;

4) Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników i w związku z tym nie zostaną oni w żaden sposób przejęci przez Nabywcę w ramach Transakcji;

w celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (przy czym Nabywca nie zatrudnia żadnych pracowników) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością, (2) dostawę mediów oraz świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości.

Podjęcie przez Nabywcę kroków w powyższym zakresie będzie niezbędne do zapewnienia właściwego funkcjonowania Nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem w strukturze Nabywcy – tj. wynajmem powierzchni biurowej i usługowej. Bez podjęcia tych kroków i bez zabezpieczenia powyższych funkcji przez kupującego (czyli bez aktywnego udziału Nabywcę) nie byłoby, bowiem, możliwe podjęcie przez Nabywcę działalności obejmującej najem powierzchni w Budynku.

6. Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji

Po dokonaniu Transakcji nie można wykluczyć, że Zbywca może zlecić podmiotowi powiązanemu wykonanie prac wykończeniowych w Budynku oraz innych prac budowlanych związanych, np. z usuwaniem wad i usterek w Budynku lub innych obiektach i urządzeniach wspierających funkcjonalnie Nieruchomość.

Zasadniczo, polityka grupy kapitałowej Zbywcy zakłada, że po zrealizowaniu projektu deweloperskiego spółki projektowe (takie jak Zbywca):

-mogą zostać zlikwidowane (ponieważ zrealizowały projekt, do którego zostały powołane i ich dalsza działalność nie jest już konieczna);

-mogą zostać wykorzystane do realizacji kolejnych inwestycji (tj. do realizacji kolejnych projektów deweloperskich);

-mogą funkcjonować w ramach grupy kapitałowej jako spółki zapewniające finansowanie dla innych podmiotów z grupy.

Na moment złożenia wniosku nie można również wykluczyć podjęcia decyzji o likwidacji Zbywcy.

W umowie sprzedaży Zbywca oraz Nabywca udzielą sobie standardowych zapewnień. Zapewnienia te mogą dotyczyć w szczególności: umocowania Zbywcy oraz Nabywcy do zawarcia umowy, tytułu prawnego do Nieruchomości i pozostałych aktywów przenoszonych na podstawie umowy, długów i zobowiązań, kwestii podatkowych, umów najmu, ubezpieczenia, pracowników, pozwoleń administracyjnych, postępowań sądowych, własności intelektualnej, kwestii środowiskowych, zgodności ze stanem prawnym i faktycznym i kompletności materiałów due diligence (jest to standardowa praktyka w przypadku takich transakcji).

Wskazali Państwo również, że złożą w akcie notarialnym umowy sprzedaży Nieruchomości oświadczenie o wyborze opodatkowania Transakcji podatkiem od towarów i tym samym zrezygnują z zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług w zakresie w jakim będzie to miało zastosowanie.

Po nabyciu opisanej we wniosku Nieruchomości, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem na cele komercyjne (magazynowe i biurowe) powierzchni w znajdującym się na Gruncie Budynku, podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Nabycie Nieruchomości nastąpi zatem wyłącznie w celu prowadzonej przez Nabywcę działalności gospodarczej w zakresie wynajmu powierzchni na cele komercyjne. Nabywca zamierza prowadzić powyższą działalność w oparciu o własne zasoby, względnie w oparciu o zasoby podwykonawców. Nabywca nie zamierza świadczyć usług w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania Nieruchomości ani jej części na cele mieszkaniowe.

W uzupełnieniu wniosku z 27 listopada 2023 r. wskazali Państwo, że:

- w zakresie gruntu objętego Transakcją, przedmiotem umowy sprzedaży będzie prawo jego wieczystego użytkowania;

- poza wskazanymi we wniosku Budynkiem i Budowlami, na Gruncie znajduje się, np. wiata dla palaczy, jednakże Państwa zdaniem jej istnienie, jak również ewentualnych innych elementów małej architektury z uwagi na brak kwalifikacji jako budynek, budowla lub ich część pozostanie irrelewantne dla oceny podatkowego traktowania Transakcji.

Uzupełnili Państwo przedstawioną w ramach wniosku tabelę z naniesieniami znajdującymi się na Gruncie o klasyfikację każdego z nich w oparciu o najlepszą Państwa wiedzę.

Zainteresowani pragną także wskazać, że sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości miała już miejsce (...) 2023 r. i w związku z tym przedmiotem wniosku jest obecnie (według stanu na dzień złożenia uzupełnienia) zaistniały stan faktyczny.

W piśmie uzupełniającym z 18 grudnia 2023 r. uzupełnili Państwo wniosek o informacje dotyczące daty pierwszego zasiedlania poszczególnych zabudowań znajdujących się na Nieruchomości, tj. (...) 2023 r. oraz czy od tej daty do daty transakcji, tj. (...) 2023 r. upłynęły ponad 2 lata.

Jako datę pierwszego zasiedlenia wskazali Państwo (...) 2021 r., tj. datę uzyskania pozwolenia na użytkowanie na podstawie decyzji (…) w L. z (…).2021 r. sygn. (…) i wydania powierzchni pierwszym najemcom. Jednocześnie wskazali Państwo, że jeżeli przyjąć, że do pierwszego zasiedlenia budynku może dochodzić „stopniowo” w miarę wydawania kolejnych powierzchni najemcom, to w opisywanym stanie faktycznym data (...) 2021 r. jest pierwszą z takich dat w odniesieniu do Budynków i Budowli, zaś każde kolejne wydanie powierzchni następowało po tej dacie, a tym samym w stosunku do każdej z części Budynków lub Budowli będących przedmiotem Transakcji, ich pierwsze zasiedlenie miało miejsce również mniej niż 2 lata przed datą transakcji.

Wskazali Państwo również w ww. piśmie uzupełniającym, że w odniesieniu do ww. budynków, budowli, ich części lub powierzchni Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, które w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% lub więcej wartości początkowej budynków, budowli i w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi elementami objętymi Transakcją nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 5)

Państwa stanowisko w sprawie

Państwa zdaniem, w związku z opodatkowaniem Transakcji podatkiem od towarów i usług, sprzedaż Nieruchomości wraz z pozostałymi elementami objętymi Transakcją nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że przepis art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem.

Powołali Państwo art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) i art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Wskazali Państwo, że na podstawie art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

1)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

2)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

a) umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b) umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Z treści art. 2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona. Przy czym, mimo zwolnienia z podatku od towarów i usług, wyłączenie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie będzie miało miejsca wówczas, gdy czynność będzie dotyczyć m.in. umowy sprzedaży a jej przedmiotem będzie m.in. nieruchomość.

Jak wynika z Państwa stanowiska i jego uzasadnienia w zakresie pytań 1-4 wniosku (dotyczących podatku od towarów i usług), w Państwa ocenie, w okolicznościach przedstawionych w opisie zdarzenia przyszłego zawartym we wniosku, w szczególności biorąc pod uwagę planowaną rezygnację ze zwolnienia z tego podatku i wybór opodatkowania podatkiem od towarów i usług przez Zbywcę i Nabywcę na zasadach opisanych w art. 43 ust. 10 oraz ust. 11 ustawy o podatku od towarów i usług, planowana Transakcja będzie w całości podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie będzie zwolniona z podatku od towarów i usług.

W związku z powyższym, sprzedaż Nieruchomości (obejmująca sprzedaż, odpowiednio, prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawa własności budynków i budowli posadowionych na Gruncie będących przedmiotem użytkowania wieczystego) w ramach Transakcji nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych, na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W związku z powyższym wnoszą Państwo o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

b) innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega ona regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo czynność nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa (czynność – np. umowa sprzedaży) lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabył 26 września 2023 r. od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo użytkowania wieczystego gruntu wraz prawem własności budynków, budowli i pozostałych naniesień, określone we wniosku jako Nieruchomość oraz ruchomości, dokumentację i prawa związane z tą Nieruchomością.

Z interpretacji indywidualnej znak: 0111-KDIB3-3.4012.358.2023.5.JSU w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

-transakcja (sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi transakcją) podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od towarów i usług;

-dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona od podatku od towarów i usług towarów i usług; będzie opodatkowana tym podatkiem.

A zatem, skoro omawiana we wniosku planowana sprzedaż Nieruchomości (prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności Budynków, Budowli i pozostałych naniesień) i pozostałych składników podlega faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie jest z tego podatku zwolniona, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

W takim przypadku transakcja sprzedaży Nieruchomości i pozostałych składników nie podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia.

Ta interpretacja stanowi ocenę stanowiska Państwa wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydano odrębne rozstrzygnięcie – interpretację znak: 0111-KDIB3-3.4012.358.2023.5.JSU.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja jest zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

X. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.