Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości otrzymanej w darowiźnie oraz w spadku po ojcu.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko nieprawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanych zdarzeń przyszłych w podatku dochodowym od osób fizycznych jest nieprawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

19 stycznia 2024 r. wpłynął Pani wniosek z 12 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 16 lutego 2024 r. (wpływ 16 lutego 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzeń przyszłych

Pani A (dalej „Podatnik”) jest właścicielem niezabudowanej nieruchomości gruntowej nr ew. 1/2 o powierzchni (…) m² (nr księgi wieczystej: …), położonej w X, nabytej na podstawie umowy darowizny od ojca dla córki z dnia (...) 2000 r., akt notarialny Rep. (…). Podatnik zamierza sprzedać niniejszą nieruchomość. Podatnik nie wykonuje w żadnej formie działalności gospodarczej.

Podatnik jest spadkobiercą nieruchomości o nr ew. 1/3 o powierzchni (…) m², położonej w X, która zostanie nabyta przez Podatnika w spadku po ojcu B (dalej „Spadkodawca”), zmarłym w dniu(...) 2004 r. (akt poświadczenia dziedziczenia nie został jeszcze sporządzony). Działka została nabyta przez Spadkodawcę na podstawie aktu własności ziemi z 1977 r. numer księgi wieczystej: (…). Po objęciu spadku przez Podatnika na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia i zgłoszeniu nabycia tego spadku do naczelnika właściwego urzędu skarbowego w terminie ustawowym, określonym w art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o spadkach, Podatnik zamierza sprzedać tę nieruchomość. Podatnik nie wykonuje w żadnej formie działalności gospodarczej.

Podatnik jest jednym ze spadkobierców nieruchomości o nr ew. 1/4, dla której prowadzona jest księga wieczysta o nr (…), położonej w X, po dziadku C. Nieruchomość została nabyta przez C na podstawie postanowienia o stwierdzeniu praw do spadku po D z dnia 13 grudnia 1973 r. Podatnik nabędzie, jako następca swojego ojca, B, udział w wyżej wymienionej nieruchomości. Po objęciu spadku przez Podatnika na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia i zgłoszeniu nabycia tego spadku do naczelnika właściwego urzędu skarbowego w terminie ustawowym, określonym w art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy o spadkach, Podatnik zamierza sprzedać tę nieruchomość. Podatnik nie wykonuje w żadnej formie działalności gospodarczej.

W piśmie z 16 lutego 2024 r., stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzieliła Pani następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania:

1.Czy zgodnie z art. 3 ust. 1 oraz ust. 1a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2647 ze zm.), ma Pani nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni jest polskim rezydentem podatkowym i ma nieograniczony obowiązek podatkowy w Polsce.

2.Czy nieruchomości o nr ew. 1/3 oraz o nr ew. 1/4 są nieruchomościami niezabudowanymi, czy zabudowanymi?

Odpowiedź: Nieruchomości o nr ew. 1/3 oraz o nr ew. 1/4 są nieruchomościami zabudowanymi.

3.W jaki sposób wykorzystywała i wykorzystuje Pani nieruchomości o nr ew. 1/2, nr ew. 1/3 oraz udział w nieruchomości o nr ew. 1/4? Prosimy wskazać osobno dla każdej z nieruchomości, w szczególności:

a)czy korzystała lub korzysta Pani z nieruchomości dla swoich celów osobistych (w jaki sposób?)?

b)czy oddawała lub oddaje je Pani w najem, dzierżawę albo do używania na podstawie innych umów? Jeśli tak, to prosimy wskazać: W jakim okresie udostępniała Pani nieruchomości osobom trzecim? Czy udostępniała Pani nieruchomości odpłatnie czy bezpłatnie?

Odpowiedź: Nieruchomości o nr ew. 1/2 oraz 1/3 Wnioskodawczyni wykorzystuje jako całość na potrzeby mieszkaniowe swojej mamy, a udział w nieruchomości o nr ew. 1/4 na potrzeby mieszkaniowe swojego stryja. Zarówno od mamy, jak i od stryja Wnioskodawczyni nie pobierała i nie pobiera żadnych opłat.

4.Czy prowadziła lub zamierza prowadzić Pani jakieś działania, aby zwiększyć wartość nieruchomości lub uatrakcyjnić dla potrzeb sprzedaży (np. podział nieruchomości na działki, ogrodzenie terenu, uzbrojenie terenu, doprowadzenie mediów, wyposażenie w urządzenia i sieci kanalizacji sanitarnej, wystąpienie o plan zagospodarowania przestrzennego lub o warunki zabudowy)? Prosimy wskazać osobno dla każdej z nieruchomości.

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie zamierza prowadzić żadnych działań w odniesieniu do którejkolwiek z nieruchomości, które miałyby zwiększyć wartość nieruchomości lub uatrakcyjnić nieruchomość dla potrzeb sprzedaży.

5.Czy będzie podejmowała Pani jakieś działania marketingowe, które będą dotyczyły oferty sprzedaży nieruchomości (jakie?)?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie będzie podejmowała żadnych działań marketingowych dotyczących oferty sprzedaży nieruchomości.

6.Czy zamierza Pani udzielić pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy nieruchomości do działania w Pani imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości? Jeśli tak – jaki będzie zakres pełnomocnictwa oraz jakie czynności zostaną wykonane w ramach tego pełnomocnictwa?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni udzieli pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy nieruchomości. Pełnomocnictwo zostanie udzielone celem umożliwienia przyszłemu nabywcy sprawdzenia możliwości zabudowy nieruchomości.

7.Czy zbywała już Pani nieruchomości inne niż te, których dotyczy wniosek? Jeśli tak – ile nieruchomości, jakich i kiedy Pani zbyła?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni nie zbywała innych nieruchomości niż te, których dotyczy wniosek.

8.Czy zamierza Pani w przyszłości nabywać inne nieruchomości w celu ich sprzedaży?

Odpowiedź: Obecnie Wnioskodawczyni nie planuje nabywania innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

9.Czy jest Pani jedyną spadkobierczynią nieruchomości o nr ew. 1/3?

Odpowiedź: Wnioskodawczyni jest jedyną spadkobierczynią nieruchomości o nr ew. 1/3.

10.Jeśli nie jest Pani jedyną spadkobierczynią nieruchomości o nr ew. 1/3, to czy w przedmiotowej sprawie będzie miał miejsce dział spadku? Jeśli tak, to:

a)czy przedmiotem działu spadku będzie tylko ww. nieruchomość? Jeśli nie, to prosimy wskazać co oprócz tej nieruchomości będzie przedmiotem działu spadku.

b)czy zawartej umowie działu spadku będą towarzyszyły spłaty i dopłaty? A jeśli tak prosimy wskazać jakie podmioty (osoby) będą uprawnione i zobowiązane do dopłat i spłat.

c)czy wartość majątku nabytego przez Panią w drodze działu spadku przekroczy wartość majątku jaki przysługuje Pani pierwotnie w całej masie spadkowej (należy wziąć pod uwagę wszystkie składniki jakie wchodzą w skład masy spadkowej)?

Odpowiedź: Nie dotyczy.

11.Czy oprócz nieruchomości o nr ew. 1/3, są również inne składniki majątku (jakie?) znajdujące się w masie spadkowej po zmarłym ojcu, które Pani odziedziczyła?

Odpowiedź: Nie ma innych składników majątku, oprócz nieruchomości o nr ew. 1/3, znajdujących się w masie spadkowej po zmarłym ojcu Wnioskodawczyni, które Wnioskodawczyni odziedziczyła.

12.Kiedy zmarł Pani dziadek C? Prosimy podać datę.

Odpowiedź: Dziadek Wnioskodawczyni, C zmarł 18 września 1975 r.

13.Prosimy wskazać pozostałych spadkobierców nieruchomości o nr ew. 1/4 i ich udziały w spadku.

Odpowiedź: Spadkobiercami nieruchomości o nr ew. 1/4 po C (dalej „Spadkodawca”) są: żona Spadkodawcy, E oraz dzieci Spadkodawcy – F, B (ojciec Wnioskodawczyni), G. Udział w spadku każdej z osób to 1/4 (jedna czwarta).

14.Czy do nieruchomości o nr ew. 1/4 będzie miał miejsce dział spadku? Jeśli tak, to:

a)czy przedmiotem działu spadku będzie tylko ww. nieruchomość? Jeśli nie, to prosimy wskazać co oprócz tej nieruchomości będzie przedmiotem działu spadku.

b)czy zawartej umowie działu spadku będą towarzyszyły spłaty i dopłaty? A jeśli tak prosimy wskazać jakie podmioty (osoby) będą uprawnione i zobowiązane do dopłat i spłat.

c)czy wartość majątku nabytego przez Panią w drodze działu spadku przekroczy wartość majątku jaki przysługuje Pani pierwotnie w całej masie spadkowej (należy wziąć pod uwagę wszystkie składniki jakie wchodzą w skład masy spadkowej)?

Odpowiedź: W odniesieniu do nieruchomości o nr ew. 1/4 nie będzie miał miejsce dział spadku.

15.Czy oprócz nieruchomości o nr ew. 1/4, są również inne składniki majątku (jakie?) znajdujące się w masie spadkowej po zmarłym dziadku, które Pani odziedziczyła?

Odpowiedź: Nie ma innych składników majątku, oprócz nieruchomości o nr ew. 1/4, znajdujących się w masie spadkowej po zmarłym dziadku Wnioskodawczyni, które Wnioskodawczyni odziedziczyła.

Pytania

1.Czy sprzedaż przez Podatnika niezabudowanej działki gruntowej nr ew. 1/2 o powierzchni (…), położonej w X, nabytej na podstawie umowy darowizny od ojca dla córki z dnia 31 marca 2000 r., akt notarialny Rep. (…), będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych?

2.Czy sprzedaż przez Podatnika nieruchomości o nr ew. 1/3 o powierzchni (…), położonej w X, nabytej przez Podatnika w spadku po Spadkodawcy, będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych ze względu na niespełnianie przez tę nieruchomość kryteriów nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i której zbycie podlega opodatkowaniu?

3.Czy sprzedaż przez Podatnika udziału w nieruchomości nr ew. 1/4, (…), położonej w X, nabytej w spadku po dziadku Podatnika C, dziedziczonej przez Podatnika jako zstępnego B, będzie zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych ze względu na niespełnianie przez tę nieruchomość kryteriów nieruchomości, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a i której zbycie podlega opodatkowaniu?

Pani stanowisko w sprawie

Stanowisko Podatnika dotyczące Pytania nr 1

Sprzedaż niezabudowanej nieruchomości gruntowej nr ew. 1/2 o powierzchni (…) m², położonej w X, nabytej na podstawie umowy darowizny od ojca dla córki z dnia (...) 2000 r., akt notarialny Rep A (…), będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od daty nabycia tej nieruchomości przez Podatnika w drodze darowizny minęło 5 lat. Ponadto zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości jest opodatkowane, jeżeli zostało dokonane w związku z wykonywaniem działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości. Termin pięcioletni wykazany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT zostanie zachowany, ponieważ zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT „ W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę”.

Stanowisko Podatnika dotyczące Pytania nr 2

Sprzedaż nieruchomości o nr ew. 1/3 o powierzchni (…) m², położonej w X, która zostanie nabyta przez Podatnika w spadku po Spadkodawcy zmarłym w dniu 25 czerwca 2004 r. (akt poświadczenia dziedziczenia jeszcze nie został sporządzony, działka została nabyta przez Ojca na podstawie aktu własności ziemi z 1977 r. – KW nr (…)), będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ponieważ od daty nabycia nieruchomości przez Spadkodawcę minęło 5 lat.

(…)

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, o ile „odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i nie zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”, zbycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT „W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę”. Zatem (…) zbycie przez Podatnika odziedziczonej nieruchomości będzie zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Stanowisko Podatnika dotyczące Pytania nr 3

Sprzedaż przez Podatnika udziału w nieruchomości o nr ew. 1/4, położonej w X, nabytego w spadku po dziadku Podatnika, C, odziedziczonego przez Podatnika jako zstępnego B, będzie zwolniona z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

(…)

Od daty nabycia przez dziadka Podatnika, C nieruchomości minęło 5 lat. Zgodnie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT, o ile „odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i nie zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie”, zbycie nieruchomości nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT „W przypadku odpłatnego zbycia, nabytych w drodze spadku, nieruchomości lub praw majątkowych, określonych w ust. 1 pkt 8 lit. a-c, okres, o którym mowa w tym przepisie, liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości lub nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę”. Zatem (…) zbycie przez Podatnika odziedziczonego udziału w nieruchomości będzie zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołałem powyżej tylko tę część Pani stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.

Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Według natomiast art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki:

-odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz

-zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie.

Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.

Na podstawie art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.

Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.

Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.

Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania. Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.

Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu. Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej.

Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji.

Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.

W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.

Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego.

Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c tej ustawy). Zakwalifikowanie do źródła przychodów ma ogromne znaczenie dla ustalenia chociażby takich kwestii, jak sposób opodatkowania przychodów, możliwość odliczenia kosztów ich uzyskania, możliwość skorzystania ze zwolnień przedmiotowych itp.

Podkreślić należy, że przyjęcie, iż dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności.

Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Panią do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości, będących przedmiotem wniosku.

Z przedstawionego opisu sprawy oraz jego uzupełnienia wynika, że zamierza Pani sprzedać:

-nieruchomość gruntową nr ew. 1/2 o powierzchni (…) m²,nabytą na podstawie umowy darowizny od ojca dla córki z dnia 31 marca 2000 r.;

-nieruchomość nr ew. 1/3 o powierzchni (…) m², która zostanie nabyta przez Panią w spadku po ojcu, zmarłym 25 czerwca 2004 r. (akt poświadczenia dziedziczenia nie został jeszcze sporządzony);

-udział w nieruchomości nr ew. 1/4, którą nabędzie Pani, jako następca swojego ojca, w spadku po Pani dziadku zmarłym 18 września 1975 r.

Nieruchomość nr ew. 1/2 jest niezabudowana, natomiast nieruchomości o nr ew. 1/3 oraz o nr ew. 1/4 są nieruchomościami zabudowanymi. Nie wykonuje Pani w żadnej formie działalności gospodarczej.

Jak wskazała Pani w uzupełnieniu wniosku, nieruchomości o nr ew. 1/2 oraz 1/3 wykorzystuje Pani jako całość na potrzeby mieszkaniowe swojej mamy, a udział w nieruchomości o nr ew. 1/4 na potrzeby mieszkaniowe swojego stryja. Zarówno od mamy, jak i od stryja nie pobierała i nie pobiera Pani żadnych opłat. Nie zamierza Pani prowadzić żadnych działań w odniesieniu do którejkolwiek z nieruchomości, które miałyby zwiększyć wartość nieruchomości lub uatrakcyjnić nieruchomość dla potrzeb sprzedaży. Nie będzie podejmowała Pani żadnych działań marketingowych dotyczących oferty sprzedaży nieruchomości. Udzieli Pani pełnomocnictwa przyszłemu nabywcy nieruchomości. Pełnomocnictwo zostanie udzielone celem umożliwienia przyszłemu nabywcy sprawdzenia możliwości zabudowy nieruchomości. Ponadto nie zbywała Pani innych nieruchomości niż te, których dotyczy wniosek. Obecnie nie planuje Pani nabywania innych nieruchomości w celu ich sprzedaży.

Jak już wcześniej wyjaśniono, na związek uzyskiwanych przychodów ze źródłem wymienionym w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych może wskazywać, rozpatrywany całościowo zespół powiązanych ze sobą działań podatnika, powtarzalnych, uporządkowanych, konsekwentnie prowadzących do osiągnięcia zysku, w szczególności łącznie polegających na wielokrotnym nabywaniu nieruchomości, ich zaawansowanym przygotowaniu do sprzedaży (tzn. w sposób wykraczający poza zwykły zarząd mieniem), wielokrotnym zbywaniu w celu zarobkowym odpowiednio przygotowanych nieruchomości. Brak jest natomiast podstaw, aby podejmowane przez podatnika czynności mieszczące się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mające na celu prawidłowe, racjonalne gospodarowanie tym majątkiem, kwalifikować jako prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 tej ustawy.

Podnieść trzeba, że zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności, czy też jej rodziny. Zatem sprzedaż przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie stanowi działalności gospodarczej w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W przedmiotowej sprawie, planowane przez Panią czynności polegające na sprzedaży nieruchomości o nr ew. 1/2 i nr ew. 1/3 oraz udziału w nieruchomości o nr ew. 1/4 wskazują, że nie będą one miały charakteru profesjonalnego działania przypisywanego przedsiębiorcom i mieszczą się w zwykłych działaniach związanych z właściwym zarządem własnym majątkiem. Nie prowadzi Pani w sposób profesjonalny zorganizowanego i ciągłego działania w celu przygotowania nieruchomości do sprzedaży. W konsekwencji, istotą Pani działania nie jest prowadzenie działalności gospodarczej, lecz zwykły zarząd majątkiem.

Okoliczności opisane we wniosku wskazują, że przedmiotowe nieruchomości (udział), nie zostały nabyte przez Panią dla celów prowadzenia działalności gospodarczej i nie były w niej wykorzystywane (nabycie nieruchomości nr ew. 1/2 nastąpiło w drodze darowizny, natomiast nieruchomości nr ew. 1/3 oraz udziału w nieruchomości nr ew. 1/4 nastąpiło w drodze spadku).

Biorąc pod uwagę powyższe, planowana przez Panią sprzedaż nieruchomości o nr ew. 1/2 i nr ew. 1/3 oraz udziału w nieruchomości o nr ew. 1/4 nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej, a zatem nie spowoduje powstania przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W konsekwencji, w oparciu o okoliczności przedstawione przez Panią, skutki podatkowe odpłatnego zbycia przedmiotowych nieruchomości (udziału w nieruchomości), należy więc ocenić w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Należy podkreślić, że z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego nastąpi po upływie pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie stanowi ono źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze zbycia nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub prawa majątkowego w ogóle nie podlega opodatkowaniu.

W przedmiotowej sprawie, aby stwierdzić, czy sprzedaż przez Panią nieruchomości o nr ew. 1/2 i nr ew. 1/3 oraz udziału w nieruchomości o nr ew. 1/4 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, istotne jest ustalenie, czy ich odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie.

Użyty w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy termin „nabycie” oznacza każde uzyskanie tytułu własności (nabycie własności) lub każde uzyskanie określonego prawa (nabycie prawa) bez względu na fakt czy jest to nabycie w części ułamkowej, czy w całości. Poprzez „nabycie” należy rozumieć każde zwiększenie aktywów podatnika. Nabyć nieruchomość lub prawo majątkowe można np. zakupując je, bądź uzyskując pod tytułem darmym (w formie darowizny, w drodze spadku, działu spadku, poprzez zasiedzenie).

W myśl art. 888 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.):

Zgodnie z prawem cywilnym darowizna dochodzi do skutku w drodze umowy jednostronnie zobowiązującej, której treścią jest zarówno zobowiązanie darczyńcy do spełnienia świadczenia pod tytułem darmym na rzecz obdarowanego, czyli do dokonania rozporządzenia i wydania przedmiotu darowizny, jak i oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny. Jeżeli przedmiotem darowizny jest nieruchomość, to umowa darowizny pod rygorem nieważności powinna mieć formę aktu notarialnego.

Z przedstawionego opisu sprawy wynika, że nieruchomość nr ew. 1/2 nabyła Pani na podstawie umowy darowizny od ojca 31 marca 2000 r., w formie aktu notarialnego.

W związku z planowanym odpłatnym zbyciem nieruchomości nr ew. 1/2, przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat, należy liczyć od końca roku, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości na podstawie darowizny.

Zatem uznać należy, że 5-letni okres, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w Pani przypadku niewątpliwie minął, bowiem – jak wynika z treści wniosku – od końca roku, w którym nabyła Pani nieruchomość nr ew. 1/2 na podstawie darowizny od ojca (tj. 2000 r.), upłynęło ponad 5 lat.

W konsekwencji, planowana sprzedaż przez Panią nieruchomości nr ew. 1/2 nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ odpłatne zbycie ww. nieruchomości nastąpi po upływie okresu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nr ew. 1/2 nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

W odniesieniu do planowanej sprzedaży nieruchomości nr ew. 1/3 oraz udziału w nieruchomości nr ew. 1/4, które nabędzie Pani w spadku po ojcu wskazać należy, że przepis art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

Art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że:

Według art. 924 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 925 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 1025 § 1 ww. ustawy:

Powyższe oznacza, że z chwilą śmierci należące do spadkodawcy prawa i obowiązki stają się spadkiem, który podlega przepisom prawa spadkowego, a data śmierci (chwila śmierci) spadkodawcy ustala, kto staje się spadkobiercą oraz co wchodzi w skład masy spadkowej. Z kolei, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub akt poświadczenia dziedziczenia potwierdzają jedynie prawo spadkobiercy do tego spadku od momentu jego otwarcia.

Stosownie do art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, do wyliczenia pięcioletniego okresu, od którego uzależnione jest opodatkowanie odpłatnego zbycia nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) lub praw majątkowych nabytych w drodze spadku, wliczany jest nie tylko okres własności nieruchomości (praw majątkowych) przysługującej spadkobiercy, który dokonuje odpłatnego zbycia, ale także okres własności nieruchomości (praw majątkowych) spadkodawcy. Jeżeli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź nabycie prawa majątkowego przez spadkodawcę, do momentu odpłatnego zbycia nieruchomości (lub ich części oraz udziału w nieruchomości) lub praw majątkowych przez spadkobiercę upłynęło pięć lat – to odpłatne zbycie nie podlega opodatkowaniu.

Z opisu sprawy wynika, że nieruchomość nr ew. 1/3 nabędzie Pani w spadku po ojcu, zmarłym 25 czerwca 2004 r. Akt poświadczenia dziedziczenia nie został jeszcze sporządzony. Nieruchomość tę spadkodawca nabył na podstawie aktu własności ziemi z 1977 r. Jest Pani jedyną spadkobierczynią nieruchomości nr ew. 1/3.

Zatem w przypadku sprzedaży przez Panią nieruchomości nr ew. 1/3, przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku, w którym Pani ojciec nabył przedmiotową nieruchomość, tj. od 1977 r. Zatem pięcioletni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości nr ew. 1/3 przez spadkodawcę niewątpliwie upłynął.

W konsekwencji, planowana sprzedaż przez Panią nieruchomości nr ew. 1/3, nabytej w drodze spadku po ojcu, nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ planowana sprzedaż ww. nieruchomości nastąpi po upływie okresu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez Pani ojca. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości nr ew. 1/3 nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Z kolei, jak wynika z opisu sprawy, udział w nieruchomości nr ew. 1/4 nabędzie Pani jako następca swojego ojca, który otrzymał ją w spadku po swoim ojcu (pani dziadku), który zmarł 18 września 1975 r. Zatem nie będzie dziedziczyła Pani udziału w nieruchomości nr ew. 1/4 bezpośrednio po dziadku, lecz po swoim zmarłym ojcu. Spadkobiercami nieruchomości o nr ew. 1/4 po Pani dziadku są: żona spadkodawcy oraz trójka dzieci spadkodawcy – w tym Pani ojciec. Udział w spadku każdej z osób to 1/4 (jedna czwarta). W odniesieniu do nieruchomości o nr ew. 1/4 nie będzie miał miejsce dział spadku.

W przedmiotowej sprawie do nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, udziału w nieruchomości nr ew. 1/4 przez spadkodawcę (Pani ojca) – doszło 18 września 1975 r., tj. w dniu śmierci jego ojca (Pani dziadka).

Zatem w przypadku sprzedaży przez Panią udziału w nieruchomości nr ew. 1/4, przewidziany w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych okres pięciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, w myśl art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy liczyć od końca roku, w którym Pani ojciec nabył przedmiotową nieruchomość, tj. od 1975 r., czyli od śmierci Pani dziadka. Zatem pięcioletni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości nr ew. 1/4 przez spadkodawcę niewątpliwie upłynął.

W konsekwencji, planowana przez Panią sprzedaż udziału w nieruchomości nr ew. 1/4, nabytego w drodze spadku po ojcu (który z kolei został nabyty przez Pani ojca w spadku po Pani dziadku), nie będzie stanowiła dla Pani źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a w zw. z art. 10 ust. 5 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ planowana sprzedaż ww. udziału w nieruchomości nastąpi po upływie okresu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej nieruchomości przez Pani ojca. Oznacza to, że przychód uzyskany ze sprzedaży udziału w nieruchomości nr ew. 1/4 nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Reasumując, nie wystąpi u Pani obowiązek zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości nr ew. 1/2 i nr ew. 1/3 oraz udziału w nieruchomości nr ew. 1/4.

Konsekwencją powyższego jest brak możliwości zastosowania w odniesieniu do sprzedaży przez Panią nieruchomości któregokolwiek ze zwolnień przedmiotowych wymienionych w art. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nie można bowiem zwolnić z opodatkowania czegoś co nie stanowi przedmiotu opodatkowania. W tej sytuacji rozpatrywanie możliwości zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ww. ustawy jest niezasadne.

Wobec powyższego, z uwagi na fakt, że Pani stanowisko w niniejszej sprawie zawiera błędne uzasadnienie, że zbycie prawa własności ww. nieruchomości (udziału w nieruchomości) będzie zwolnione z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych – należało uznać je za nieprawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Pani stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie podatku od spadków i darowizn wydano odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).