Zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych - cele mieszkaniowe.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

31 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 31 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismami z 27 marca 2024 r. (wpływ 27 marca 2024 r.) oraz z 28 marca 2024 r. (wpływ 28 marca 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W dniu 30 grudnia 2021 r. nabył Pan na podstawie umowy darowizny od matki nieruchomość gruntową w miejscowości (…). W najbliższym czasie zamierza Pan sprzedać wydzieloną część nieruchomości – działka o nr projektowym (…) o pow. około (…) ha w związku z przedwstępną umową sprzedaży z 2023 r. za (…).

W 2023 r. zawarł Pan także umowę deweloperską na nabycie lokalu mieszkalnego (z zamiarem wykorzystania go na własne cele mieszkaniowe) stanowiącego odrębną własność w (…) oraz dodatkowo nabył Pan pakiet wykończeniowy dla lokalu od Dewelopera na kwotę (…). Dokonał Pan zapłaty części ceny za lokal mieszkalny w kwocie około (…) ze środków własnych oraz zapłacił ze środków własnych kwotę (…) za ww. pakiet wykończeniowy.

Następnie uzyskał Pan kredyt mieszkaniowy hipoteczny w (…) na zapłatę pozostałej reszty ceny sprzedaży za lokal mieszkalny – około (…). Obecnie Bank wypłaca Deweloperowi kolejne części ceny zgodnie z harmonogramem płatności inwestycji. Zapłata ostatniej transzy ceny sprzedaży za lokal – (…) ma nastąpić we wrześniu 2024 r., a w listopadzie 2024 r. ma nastąpić zapłata reszty ceny za pakiet wykończeniowy w kwocie (…).

Natomiast najpóźniej do sierpnia 2024 r. zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości – działka o nr projektowym (…).

Pieniądze z tej sprzedaży zamierza Pan przeznaczyć w całości na:

1) zapłatę Deweloperowi na rachunek ostatniej (transzy) części ceny sprzedaży w kwocie (…);

2) całkowitą spłatę kredytu w Banku w kwocie (…);

3) pozostałą kwotę zamierza Pan przeznaczyć na zapłatę części ceny za pakiet wykończeniowy Deweloperowi (…). Razem: (…).

Brakującą resztę ceny pakietu wykończeniowego pokryje Pan ze środków własnych. W wykonaniu powyższej umowy deweloperskiej zostanie zawarta z Deweloperem ostateczna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego do 2026 r. na podstawie której zostanie Pan wyłącznym właścicielem nowoustanowionego lokalu mieszkalnego. Z żoną ma Pan zawartą od 2014 r. umowę majątkową małżeńską o rozdzielności majątkowej małżeńskiej i żona nie uczestniczy w żadnej z ww. transakcji.

W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku podał Pan następujące informacje:

W umowie kredytowej jako cel zaciągnięcia kredytu wskazano: Zakup mieszkania w budowie od dewelopera na własność.

Maksymalny czas pomiędzy uzyskaniem przychodu ze sprzedaży, a wydatkowaniem na wskazane we wniosku cele to 6 miesięcy.

Zgodnie z umową o wykończenie lokalu nr (…) w ramach poniesionych przez Pana wydatków Deweloper zobowiązał się do wykonania podłóg (panele w pokojach i gres kuchnia, przedpokój, łazienka, wc), malowanie całego mieszkania, zamontowanie oświetlenia tymczasowego – lamp w kuchni, pokojach i przedpokoju, montaż skrzydeł drzwiowych w całym mieszkaniu z ościeżnicami i klamkami, wyposażenie sanitarne w łazienkach – wanna, kabina prysznicowa, umywalki, miski wc, armatura do urządzeń sanitarnych, lustro i oświetlenie łazienkowe, które będą w sposób trwały połączone z elementami konstrukcyjnymi budynku.

Pytanie

Czy od planowanej umowy sprzedaży działki o nr projektowym (…) w okolicznościach opisanych w poz. 61 (przeznaczenie całej ceny sprzedaży na własne cele mieszkaniowe) będzie Pan mógł skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych dla dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 30e, art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych?

Niniejsza interpretacja rozstrzyga kwestie objęte ww. pytaniem z wyłączeniem części dotyczącej możliwości zastosowania zwolnienia przedmiotowego w związku z poniesieniem wydatków na oświetlenie. W pozostałym zakresie zostało wydane odrębne rozstrzygnięcie nr 0112-KDIL2-1.4011.357.2024.1.MB.

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie, dla całego dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości będzie w opisanym stanie faktycznym miało zastosowanie zwolnienie od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 30e, art. 21 ust. 25 pkt 1-2 ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Wobec powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości i ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Na podstawie art. 30e ust. 1 wskazanej ustawy:

Art. 30e ust. 2 cytowanej ustawy stanowi, że:

Stosownie do art. 30e ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

W myśl art. 22 ust. 6d cytowanej ustawy:

Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy:

Dochód ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych - na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 tej ustawy - może jednak zostać objęty zwolnieniem z opodatkowania przy spełnieniu warunków określonych w tym przepisie. Przepis ten stanowi, że:

Dochód zwolniony należy obliczyć według następującego wzoru:

dochód zwolniony = D × W/P

gdzie:

D – dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa,

W – wydatki poniesione na cele mieszkaniowe,

P – przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa.

Należy wyjaśnić, że powyższe zwolnienie obejmuje więc taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa, jaka proporcjonalnie odpowiada udziałowi poniesionych wydatków na własne cele mieszkaniowe w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia. W sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczony na cele mieszkaniowe, to wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego.

Tym samym, aby dochód z tytułu sprzedaży nieruchomości był w całości zwolniony z podatku dochodowego, cały przychód ze zbytej nieruchomości musi być wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Katalog wydatków stanowiących własne cele mieszkaniowe podatnika wskazany w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ma charakter zamknięty – jest to wyliczenie enumeratywne. Ustawodawca w sposób jednoznaczny wskazał cele mieszkaniowe, których realizacja pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości.

Art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że:

W świetle natomiast art. 25a cytowanej ustawy:

Z art. 21 ust. 26 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika natomiast, że:

W świetle natomiast art. 21 ust. 25 pkt 2 przywołanej ustawy:

Ustawodawca uzależnia prawo do skorzystania ze zwolnienia od wydatkowania przez podatnika w ściśle określonym czasie, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) na realizację własnego celu mieszkaniowego.

Zatem rozstrzygnięcia wymaga, czy wydatkując pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości gruntowej m.in. na zapłatę deweloperowi na rachunek ostatniej transzy części ceny sprzedaży i całkowitą spłatę kredytu mieszkaniowego hipotecznego, zaciągniętego na zakup mieszkania w budowie od dewelopera, w którym zamierza Pan mieszkać, spełnia Pana przesłanki, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zawarte w art. 21 ust. 25 ww. ustawy wyliczenie wydatków mieszkaniowych ma charakter wyczerpujący, w związku z czym tylko realizacja w wymaganym terminie celów w nim wymienionych pozwala na zwolnienie z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości.

Zaznaczyć również należy, że podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w stosunku do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości jest fakt wydatkowania środków z ich odpłatnego zbycia – począwszy od dnia sprzedaży i nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż – wyłącznie na enumeratywnie (wyczerpująco) wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. W przypadku wydatkowania przychodu ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu istotne jest również, aby kredyt został zaciągnięty przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego oraz to, żeby kredyt został wykorzystany na cel mieszkaniowy wymieniony w ustawie. Spłata kredytu stanowi bowiem etap realizacji tego celu.

Ponadto zgodnie z dyspozycją art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się wyłącznie spłatę kredytu (pożyczki), którymi sfinansowane zostały wydatki mieszkaniowe oraz odsetki od tego kredytu (pożyczki).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 131 cytowanej ustawy wynika, że dla możliwości skorzystania z przedmiotowego zwolnienia istotnym jest, aby zostały zaspokojone własne cele mieszkaniowe podatnika.

Poprzedzenie wyrażenia „cele mieszkaniowe” przymiotnikiem „własne” świadczy o tym, że ustawodawca przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy i dopisując ten przymiotnik przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie „własnych” potrzeb mieszkaniowych. Tak więc, uregulowane w powołanym przepisie zwolnienie od podatku dochodowego w zamierzeniach ustawodawcy realizować ma cel, jakim jest zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych podatnika.

Wskazał Pan we wniosku, że planuje przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości gruntowej maksymalnie w terminie 6 miesięcy, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpi odpłatne zbycie, przeznaczyć m.in. na zapłatę deweloperowi na rachunek ostatniej (transzy) części ceny sprzedaży i całkowitą spłatę kredytu mieszkaniowego hipotecznego, zaciągniętego na zakup mieszkania w budowie od dewelopera, w którym zamierza Pan mieszkać.

Mając na uwadze przedstawiony we wniosku opis sprawy oraz powołane przepisy prawa, stwierdzam, że odpłatne zbycie nieruchomości, dokonane przed upływem pięciu lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Osiągnięty z tego źródła dochód podlega – co do zasady – opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e cytowanej ustawy.

Tym samym, wydatkowanie w ciągu trzech lat od końca roku, w którym dokona Pan sprzedaży nieruchomości gruntowej, środków uzyskanych z odpłatnego zbycia tej nieruchomości, na zapłatę deweloperowi na rachunek ostatniej transzy części ceny sprzedaży i całkowitą spłatę kredytu mieszkaniowego hipotecznego, zaciągniętego na zakup mieszkania w budowie od dewelopera – będzie uprawniało Pana do skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponadto część kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości gruntowej zamierza Pan wydatkować na zapłatę części ceny za pakiet wykończeniowy deweloperowi, (w lokalu mieszkalnym, który Pan nabył), a który zobowiązał się do wykonania podłóg (panele w pokojach i gres kuchnia, przedpokój, łazienka, wc), malowania całego mieszkania, zamontowania oświetlenia tymczasowego – lamp w kuchni, pokojach i przedpokoju, montażu skrzydeł drzwiowych w całym mieszkaniu z ościeżnicami i klamkami, wyposażenia sanitarnego w łazienkach – wanna, kabina prysznicowa, umywalki, miski wc, armatura do urządzeń sanitarnych, lustro i oświetlenie łazienkowe, które będą w sposób trwały połączone z elementami konstrukcyjnymi budynku.

W przypadku skorzystania z omawianego zwolnienia w związku z wykończeniem lokalu mieszkalnego, w którym podatnik zamierza realizować własne cele mieszkaniowe, wskazać należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera wprost w katalogu wydatków mieszkaniowych wydatków na wykończenie budynku lub lokalu ale też nie definiuje pojęcia „remont” użytego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dla wyjaśnienia tego pojęcia, należy odnieść się do jego znaczenia funkcjonującego w języku powszechnym. I tak, „remont” to „doprowadzenie jakiegoś budynku lub urządzenia do stanu używalności; naprawa, odnawianie (czegoś)”. Synonimami tego pojęcia są m.in. „naprawa, przebudowa, odrestaurowanie, modernizacja”.

Pojęcie remontu zostało zdefiniowane w art. 3 pkt 8 ustawy – Prawo budowlane:

Niemniej jednak, ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie odwołuje się do tego przepisu. Tym samym, definicja „remontu” funkcjonująca na gruncie Prawa budowlanego nie może być wprost przenoszona na grunt omawianej ustawy podatkowej. Może być natomiast uwzględniona jako jeden z elementów służących ustaleniu znaczenia pojęcia „remontu” dla celów podatku dochodowego od osób fizycznych.

Za „remont” budynku lub lokalu mieszkalnego, o którym mowa w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy więc uznać prace dotyczące tego budynku lub lokalu, służące jego utrzymaniu we właściwym stanie, doprowadzeniu go do pożądanej zdolności użytkowej, modernizacji jego elementów składowych. „Remontem” w rozumieniu omawianego przepisu jest również tzw. wykończenie budynku lub lokalu mieszkalnego, a więc prace służące doprowadzeniu do zdolności użytkowej nowo wybudowanego budynku lub lokalu. W każdym przypadku remont dotyczy „materii” budynku czy lokalu mieszkalnego, a więc jego ścian, podłóg, sufitu, okien, drzwi, wyposażenia technicznego takiego jak instalacje: wodna, kanalizacyjna, elektryczna, grzewcza, gazowa bądź innych elementów trwale połączonych konstrukcyjnie z elementami budowlanymi budynku lub lokalu.

W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku lub lokalu mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, cieplej wody, gazu przewodowego). W praktyce więc przy rozpatrywaniu przesłanek pozwalających na skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, zarówno w przypadku remontu, budowy, jak i wykończenia nieruchomości ponoszone są wydatki o zbliżonym charakterze.

Zatem w odniesieniu do wskazanych przez Pana wydatków na: wykonanie podłóg (panele w pokojach i gres kuchnia, przedpokój, łazienka, wc), malowanie całego mieszkania, montaż skrzydeł drzwiowych w całym mieszkaniu z ościeżnicami i klamkami, wyposażenie sanitarne w łazienkach – wanna, kabina prysznicowa, umywalki, miski wc, armatura do urządzeń sanitarnych, lustro łazienkowe (w sposób trwały połączone z elementami konstrukcyjnymi budynku), które planuje Pan ponieść (w ramach pakietu wykończeniowego) z przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości gruntowej, stwierdzam, że ww. wymienione wydatki spełniają dyspozycję zwolnienia ustawowego określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i mogą zostać uwzględnione przez Pana jako wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).